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vente - maison

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface359m²
Coût Total326 130€
Loyer Annuel47 672€
Rentabilité14.62%
Cashflow/mois+1 842€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 292 000 €
Surface : 359 m²
Prix au m² : 813,37 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Salle de bain, Salle d eau, Petit prix

Maison de prestige chargée d'histoire avec du cachet. Il se situe dans un village gardois à 20 mn d'Avignon. Ce bien dispose de 8 chambres, 6 salles de bains, 8 wc, 2 salons, deux salles à manger, une cuisine. Ce bien dispose de 3 accès donnant sur l'extérieur et de 3 extérieurs. Possibilités de faire 2 ou 3 logements. Rafraichissements à prévoir.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Valérie SARRO inscrite au RSAC de NIMES n° 511 149 494 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.950000, 4.820000
Total : 326 130€
Prix d'acquisition : 292 000€
Travaux : 10 770€
Valeur du bien : 302 770€
Frais de notaire : 23 360€
Coût estimé : 23 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 359m²
Loyer prédit : 11.07€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 14.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 3973€/mois
Loyer annuel estimé : 47672€/an
Fourchette totale : 2971€ - 5313€/mois
Fourchette annuelle : 35648€ - 63751€/an
Rentabilité brute :14.62%
Fourchette de rentabilité :10.93% - 19.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 850 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 023 150 €
Prix d'achat :292 000 €
Décote à l'achat :-731 150€ (-71.5%)
Marge achat-revente :697 020€ (68.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :326 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 637,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :95,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 733,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 250,68€
Coût de l'assurance :28 536,37€
Taxe foncière : 4 767,19€/an
Soit par mois : 397,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 972,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 130,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 842,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 359 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 359 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 359 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste avec signes d'humidité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 salles de bain
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état vétuste présumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 8 chambres (environ 160 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état vétuste présumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des sols dans les salons
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 359 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 770 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 770€
    Isolation combles: 359 m² × 30€/m² = 10770€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 973 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 672 €/an
Calcul : 3 973 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 369 €/an
Base de calcul : Emprunt de 326 130 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 141 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 770 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 047 €
Revenus locatifs : +47 672 €
Charges déductibles : -28 047 €
Résultat foncier Année 1 : 19 625 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 277 €/an
Revenus locatifs : +47 672 €
Charges déductibles : -17 277 €
Résultat foncier Années 2+ : 30 395 €/an
Prix d'achat du bien : 292 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 189 800 €(65% de 292 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 902 €/an
Calcul : 189 800 € × 3,636% = 6 902 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 672 €28 058 €11 379 €19 614 €---
248 625 €16 991 €11 082 €31 634 €---
349 598 €16 684 €10 775 €32 914 €---
450 590 €16 365 €10 456 €34 225 €---
551 602 €16 035 €10 126 €35 567 €---
652 634 €15 693 €9 784 €36 941 €---
753 686 €15 339 €9 430 €38 347 €---
854 760 €14 972 €9 063 €39 788 €---
955 855 €14 592 €8 683 €41 263 €---
1056 972 €14 198 €8 290 €42 774 €---
1158 112 €13 791 €7 882 €44 321 €---
1259 274 €13 368 €7 460 €45 906 €---
1360 459 €12 931 €7 022 €47 529 €---
1461 669 €12 477 €6 569 €49 191 €---
1562 902 €12 008 €6 099 €50 894 €---
1664 160 €11 522 €5 613 €52 638 €---
1765 443 €11 018 €5 109 €54 425 €---
1866 752 €10 496 €4 587 €56 256 €---
1968 087 €9 955 €4 047 €58 132 €---
2069 449 €9 395 €3 487 €60 054 €---
2170 838 €8 815 €2 907 €62 023 €---
2272 255 €8 214 €2 306 €64 040 €---
2373 700 €7 592 €1 683 €66 108 €---
2475 174 €6 947 €1 039 €68 226 €---
2576 677 €6 279 €371 €70 398 €---
TOTAL1 526 945 €323 737 €165 251 €1 203 208 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 203 208 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 672 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 011 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 011 €+5 884 €+4 127 €
2+10 011 €+9 490 €+521 €
3+10 011 €+9 874 €+137 €
4+10 011 €+10 267 €-256 €
5+10 011 €+10 670 €-659 €
6+10 011 €+11 082 €-1 071 €
7+10 011 €+11 504 €-1 493 €
8+10 011 €+11 936 €-1 925 €
9+10 011 €+12 379 €-2 368 €
10+10 011 €+12 832 €-2 821 €
11+10 011 €+13 296 €-3 285 €
12+10 011 €+13 772 €-3 761 €
13+10 011 €+14 259 €-4 248 €
14+10 011 €+14 757 €-4 746 €
15+10 011 €+15 268 €-5 257 €
16+10 011 €+15 792 €-5 781 €
17+10 011 €+16 328 €-6 317 €
18+10 011 €+16 877 €-6 866 €
19+10 011 €+17 440 €-7 429 €
20+10 011 €+18 016 €-8 005 €
21+10 011 €+18 607 €-8 596 €
22+10 011 €+19 212 €-9 201 €
23+10 011 €+19 832 €-9 821 €
24+10 011 €+20 468 €-10 457 €
25+10 011 €+21 119 €-11 108 €
Total+250 275 €+360 962 €+-110 687 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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