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Appartement 4 pièces 87 m²

VilleTroyes (10)
Surface87m²
Coût Total149 180€
Loyer Annuel9 892€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 448,28 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 87 m²

Situé à Troyes, au deuxième étage d'une copropriété sécurisée avec ascenseur à seulement quelques pas des commerces du centre-ville, cet appartement traversant de plus de 85m2 offre une vue dégagée sur le canal et une belle luminosité. Entrée, cuisine équipée avec cellier attenant, pièce de vie avec espace bureau, trois chambres dont une avec salle d'eau privative, WC, placards, salle d'eau. Double vitrage, volets roulants électriques, volumes, vue dégagée, cave, stationnement facile dans la copropriété, possibilité de faire une quatrième chambre dans le salon: autant d'atouts pour ce bien traversant offrant un distribution agréable.

Surface : 87 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 181 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/09/2026

Consommation énergie primaire : 157 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 136 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 220 € et 1 700 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.304319, 4.082411
Total : 149 180€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 13 100€
Valeur du bien : 139 100€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9892€/an
Fourchette totale : 641€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 7689€ - 12726€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 679,22 €/m²
Basé sur :332 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 092 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-20 092€ (-13.8%)
Marge achat-revente :-3 088€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :43,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 786,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 670,76€
Coût de l'assurance :13 053,25€
Taxe foncière : 989,21€/an
Soit par mois : 82,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 868,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes et rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 100 €(151 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 100€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1100€ = 1100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 892 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 180 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 693 €
Revenus locatifs : +9 892 €
Charges déductibles : -19 693 €
Résultat foncier Année 1 : -9 801 €(Déficit de 9 801 €)
Imputable sur revenu global : 9 801 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 593 €/an
Revenus locatifs : +9 892 €
Charges déductibles : -6 593 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 299 €/an
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 892 €19 698 €5 087 €-9 806 €9 806 €--
210 090 €6 464 €4 952 €3 626 €---
310 292 €6 325 €4 814 €3 967 €---
410 498 €6 181 €4 670 €4 316 €---
510 708 €6 032 €4 521 €4 675 €---
610 922 €5 878 €4 367 €5 043 €---
711 140 €5 719 €4 208 €5 421 €---
811 363 €5 554 €4 043 €5 809 €---
911 590 €5 383 €3 872 €6 207 €---
1011 822 €5 207 €3 695 €6 615 €---
1112 058 €5 024 €3 512 €7 035 €---
1212 300 €4 834 €3 323 €7 465 €---
1312 546 €4 638 €3 127 €7 907 €---
1412 796 €4 436 €2 924 €8 361 €---
1513 052 €4 226 €2 714 €8 827 €---
1613 313 €4 008 €2 497 €9 305 €---
1713 580 €3 783 €2 272 €9 796 €---
1813 851 €3 551 €2 039 €10 301 €---
1914 128 €3 310 €1 798 €10 819 €---
2014 411 €3 060 €1 549 €11 351 €---
2114 699 €2 802 €1 291 €11 897 €---
2214 993 €2 535 €1 023 €12 458 €---
2315 293 €2 258 €747 €13 035 €---
2415 599 €1 972 €461 €13 627 €---
2515 911 €1 676 €164 €14 235 €---
TOTAL316 847 €124 554 €73 671 €192 293 €9 806 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 942 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 077 €-2 942 €+5 019 €
2+2 077 €+1 088 €+989 €
3+2 077 €+1 190 €+887 €
4+2 077 €+1 295 €+782 €
5+2 077 €+1 403 €+674 €
6+2 077 €+1 513 €+564 €
7+2 077 €+1 626 €+451 €
8+2 077 €+1 743 €+334 €
9+2 077 €+1 862 €+215 €
10+2 077 €+1 985 €+92 €
11+2 077 €+2 110 €-33 €
12+2 077 €+2 240 €-163 €
13+2 077 €+2 372 €-295 €
14+2 077 €+2 508 €-431 €
15+2 077 €+2 648 €-571 €
16+2 077 €+2 792 €-715 €
17+2 077 €+2 939 €-862 €
18+2 077 €+3 090 €-1 013 €
19+2 077 €+3 246 €-1 169 €
20+2 077 €+3 405 €-1 328 €
21+2 077 €+3 569 €-1 492 €
22+2 077 €+3 737 €-1 660 €
23+2 077 €+3 910 €-1 833 €
24+2 077 €+4 088 €-2 011 €
25+2 077 €+4 271 €-2 194 €
Total+51 925 €+57 688 €+-5 763 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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