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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMarines (95)
Surface230m²
Coût Total481 340€
Loyer Annuel36 065€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 398 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 1 730,43 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, Terrasse, Jardin, Sans vis-à-vis

VÉRITABLE COUP DE COEUR ! À quelques minutes de MARINES ! Dans un environnement calme , venez découvrir cette magnifique maison individuelle aux beaux volumes comprenant : Entrée, un vaste séjour/salle a manger d'environ 75 m2 ( conduit pour pose d'un poêle) Cuisine entièrement équipée d'environ 15 m2 ouvert sur le séjour, 3 chambres, dont une suite parentale avec salle d'eau et dressing, WC séparé, grande buanderie. À l'étage : pièce palière desservant 2 grandes chambres avec rangements, une salle de bains avec wc ainsi qu'un bureau. En extérieur : Magnifique jardin sans vis à vis avec accès véhicule, belle terrasse, dépendance ! BEAUCOUP D'ESPACES ! BELLES PRESTATIONS ! À VENIR VISITER RAPIDEMENT !

Ville : Marines
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95640
Coordonnées : 49.148669, 1.983388
Total : 481 340€
Prix d'acquisition : 398 000€
Travaux : 51 500€
Valeur du bien : 449 500€
Frais de notaire : 31 840€
Coût estimé : 31 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 13.07€/m²/mois
Fourchette : 10.32€ - 16.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 3005€/mois
Loyer annuel estimé : 36065€/an
Fourchette totale : 2373€ - 3807€/mois
Fourchette annuelle : 28471€ - 45684€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :481 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 348,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :136,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 484,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :223 117,43€
Coût de l'assurance :40 913,90€
Taxe foncière : 3 606,52€/an
Soit par mois : 300,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 005,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 785,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :220,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle baignoire, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 500 €(224 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:9 200€
    Isolation combles: 230 m² × 40€/m² = 9200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:14 500€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 500€/fenêtre = 14500€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 120€/chambre = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 005 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 065 €/an
Calcul : 3 005 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 488 €/an
Base de calcul : Emprunt de 481 340 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 637 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 231 €
Revenus locatifs : +36 065 €
Charges déductibles : -72 231 €
Résultat foncier Année 1 : -36 166 €(Déficit de 36 166 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 766 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 731 €/an
Revenus locatifs : +36 065 €
Charges déductibles : -20 731 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 334 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14766.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 398 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 258 700 €(65% de 398 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 407 €/an
Calcul : 258 700 € × 3,636% = 9 407 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 065 €72 246 €15 503 €-36 181 €21 400 €14 781 €14 781 €
236 786 €20 327 €15 084 €16 459 €---
337 522 €19 894 €14 651 €17 628 €---
438 273 €19 446 €14 203 €18 827 €---
539 038 €18 984 €13 741 €20 054 €---
639 819 €18 506 €13 263 €21 313 €---
740 615 €18 012 €12 769 €22 603 €---
841 428 €17 502 €12 259 €23 925 €---
942 256 €16 976 €11 733 €25 280 €---
1043 101 €16 431 €11 188 €26 670 €---
1143 963 €15 869 €10 626 €28 094 €---
1244 842 €15 288 €10 045 €29 554 €---
1345 739 €14 688 €9 445 €31 051 €---
1446 654 €14 068 €8 825 €32 586 €---
1547 587 €13 428 €8 185 €34 159 €---
1648 539 €12 766 €7 523 €35 773 €---
1749 510 €12 083 €6 840 €37 427 €---
1850 500 €11 377 €6 134 €39 123 €---
1951 510 €10 647 €5 404 €40 863 €---
2052 540 €9 894 €4 651 €42 647 €---
2153 591 €9 115 €3 872 €44 476 €---
2254 663 €8 311 €3 068 €46 352 €---
2355 756 €7 480 €2 237 €48 276 €---
2456 871 €6 621 €1 378 €50 250 €---
2558 009 €5 734 €491 €52 274 €---
TOTAL1 155 178 €405 694 €223 117 €749 484 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 749 484 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 065 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 574 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 574 €-6 420 €+13 994 €
2+7 574 €+503 €+7 071 €
3+7 574 €+5 289 €+2 285 €
4+7 574 €+5 648 €+1 926 €
5+7 574 €+6 016 €+1 558 €
6+7 574 €+6 394 €+1 180 €
7+7 574 €+6 781 €+793 €
8+7 574 €+7 178 €+396 €
9+7 574 €+7 584 €-10 €
10+7 574 €+8 001 €-427 €
11+7 574 €+8 428 €-854 €
12+7 574 €+8 866 €-1 292 €
13+7 574 €+9 315 €-1 741 €
14+7 574 €+9 776 €-2 202 €
15+7 574 €+10 248 €-2 674 €
16+7 574 €+10 732 €-3 158 €
17+7 574 €+11 228 €-3 654 €
18+7 574 €+11 737 €-4 163 €
19+7 574 €+12 259 €-4 685 €
20+7 574 €+12 794 €-5 220 €
21+7 574 €+13 343 €-5 769 €
22+7 574 €+13 906 €-6 332 €
23+7 574 €+14 483 €-6 909 €
24+7 574 €+15 075 €-7 501 €
25+7 574 €+15 682 €-8 108 €
Total+189 350 €+224 845 €+-35 495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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