Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleGray (70)
Surface59m²
Coût Total58 620€
Loyer Annuel5 059€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 830,51 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, 1 chambre, Entrée séparée

Coeur de bourg , pour cet appartement de 59 m². Situé au rez de chaussée, il se compose : D'une entrée, une pièce de vie, une cuisine, une chambre, d'une salle d'eau avec wc. Une cave complète ce bien. Chauffage individuel gaz de ville. A découvrir .. Copropriété de 3 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1500.00 euros.

Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.423858, 5.605155
Total : 58 620€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 5 700€
Valeur du bien : 54 700€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 422€/mois
Loyer annuel estimé : 5059€/an
Fourchette totale : 342€ - 519€/mois
Fourchette annuelle : 4106€ - 6233€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :989,36 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :58 372 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-9 372€ (-16.1%)
Marge achat-revente :-248€ (-0.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :286,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :17,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 303,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 265,34€
Coût de l'assurance :5 129,25€
Taxe foncière : 505,88€/an
Soit par mois : 42,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 421,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 470,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 700 €(97 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 422 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 059 €/an
Calcul : 422 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 205 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 506 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 803 €
Revenus locatifs : +5 059 €
Charges déductibles : -9 803 €
Résultat foncier Année 1 : -4 744 €(Déficit de 4 744 €)
Imputable sur revenu global : 4 744 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 103 €/an
Revenus locatifs : +5 059 €
Charges déductibles : -4 103 €
Résultat foncier Années 2+ : 956 €/an
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 059 €9 805 €1 894 €-4 746 €4 746 €--
25 160 €4 054 €1 843 €1 106 €---
35 263 €4 001 €1 790 €1 262 €---
45 368 €3 946 €1 735 €1 422 €---
55 476 €3 890 €1 679 €1 586 €---
65 585 €3 832 €1 620 €1 754 €---
75 697 €3 771 €1 560 €1 926 €---
85 811 €3 709 €1 498 €2 102 €---
95 927 €3 645 €1 434 €2 282 €---
106 046 €3 578 €1 367 €2 467 €---
116 167 €3 510 €1 299 €2 657 €---
126 290 €3 439 €1 228 €2 851 €---
136 416 €3 365 €1 154 €3 050 €---
146 544 €3 290 €1 079 €3 254 €---
156 675 €3 211 €1 000 €3 464 €---
166 809 €3 131 €920 €3 678 €---
176 945 €3 047 €836 €3 898 €---
187 084 €2 961 €750 €4 123 €---
197 225 €2 872 €661 €4 354 €---
207 370 €2 780 €569 €4 590 €---
217 517 €2 684 €473 €4 833 €---
227 667 €2 586 €375 €5 081 €---
237 821 €2 485 €273 €5 336 €---
247 977 €2 380 €169 €5 598 €---
258 137 €2 271 €60 €5 866 €---
TOTAL162 036 €88 242 €27 265 €73 794 €4 746 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 424 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 794 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 062 €-1 424 €+2 486 €
2+1 062 €+332 €+730 €
3+1 062 €+379 €+683 €
4+1 062 €+427 €+635 €
5+1 062 €+476 €+586 €
6+1 062 €+526 €+536 €
7+1 062 €+578 €+484 €
8+1 062 €+631 €+431 €
9+1 062 €+685 €+377 €
10+1 062 €+740 €+322 €
11+1 062 €+797 €+265 €
12+1 062 €+855 €+207 €
13+1 062 €+915 €+147 €
14+1 062 €+976 €+86 €
15+1 062 €+1 039 €+23 €
16+1 062 €+1 103 €-41 €
17+1 062 €+1 169 €-107 €
18+1 062 €+1 237 €-175 €
19+1 062 €+1 306 €-244 €
20+1 062 €+1 377 €-315 €
21+1 062 €+1 450 €-388 €
22+1 062 €+1 524 €-462 €
23+1 062 €+1 601 €-539 €
24+1 062 €+1 679 €-617 €
25+1 062 €+1 760 €-698 €
Total+26 550 €+22 138 €+4 412 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →