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Maison à vendre

VilleAire-sur-l'Adour (40)
Surface280m²
Coût Total462 080€
Loyer Annuel26 290€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-464€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 053,57 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, 9 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Jardin, calme, Piscine, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Élégante maison de maître avec piscine, pool-house et triple garage – Un bien d'exception aux portes de Mont-de-Marsan

Située à Aire-sur-l'Adour, à seulement 15 minutes de Mont-de-Marsan, cette magnifique maison de maître allie le charme de l'ancien, de généreux volumes et des prestations de qualité. Édifiée sur un terrain entièrement clos de 1 404 m², elle bénéficie d'un cadre de vie privilégié, au calme, tout en étant à proximité immédiate des écoles, commerces, clinique et cabinets médicaux.

À l'extérieur, tout est réuni pour profiter pleinement des beaux jours : un agréable jardin paysager, une piscine, un pool-house de 35 m² idéal pour recevoir famille et amis, ainsi qu'un triple garage complètent harmonieusement cette propriété.

Développant environ 365 m² habitables, cette demeure familiale offre des volumes exceptionnels. Elle se compose de 16 pièces, dont 9 chambres, 3 salles de bains et 4 WC, permettant d'accueillir confortablement une grande famille ou de recevoir de nombreux invités. Grâce à sa configuration, elle offre également la possibilité d'être divisée en deux logements indépendants, selon vos besoins ou votre projet. Les espaces de vie, spacieux et lumineux, invitent à la convivialité tout en préservant l'intimité de chacun.

Cette propriété séduira les amateurs de belles demeures en quête d'un bien de caractère, mais conviendra également parfaitement à un projet de chambres d'hôtes, de maison familiale, de résidence secondaire de prestige ou de division en deux habitations.

Les atouts :

  • Maison de maître de 365 m² habitables.
  • Terrain clos de 1 404 m².
  • 9 chambres et 16 pièces.
  • Possibilité de diviser la maison en deux logements indépendants.
  • Piscine avec pool-house de 35 m².
  • Triple garage.
  • Environnement calme, sans nuisance routière.
  • Proximité immédiate des écoles, commerces, services médicaux et de toutes les commodités.

Une propriété rare sur le secteur, où charme, élégance et qualité de vie se conjuguent à la perfection. Une visite vous permettra d'en apprécier tout le caractère et le potentiel.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 295 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Vanessa VOUGO - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Auch sous le numéro 984105072

Ville : Aire-sur-l'Adour
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40800
Coordonnées : 43.676500, -0.275914
Total : 462 080€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 143 480€
Valeur du bien : 438 480€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 2191€/mois
Loyer annuel estimé : 26290€/an
Fourchette totale : 1801€ - 2664€/mois
Fourchette annuelle : 21617€ - 31973€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 6.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 562,66 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :437 545 €
Prix d'achat :295 000 €
Décote à l'achat :-142 545€ (-32.6%)
Marge achat-revente :-24 535€ (-5.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :462 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 300,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :134,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 435,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :228 192,67€
Coût de l'assurance :40 432,00€
Taxe foncière : 2 628,98€/an
Soit par mois : 219,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 190,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 654,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-463,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 3 salles de bain
Raison: État 3/5 - Salles de bain nécessitent un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'apparence
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 18 m²)
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement léger recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 6 m²)
Raison: État correct - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :143 480 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:42 000€
    Isolation combles: 280 m² × 150€/m² = 42000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€ = 28000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète 3 salles de bain: 3 × 8000€ = 24000€ (incluant plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:10 800€
    Parquet flottant: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture 9 chambres: 9 × 400€ = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:1 260€
    Peinture salle à manger: 18 m² × 70€/m² = 1260€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:420€
    Peinture entrée: 6 m² × 70€/m² = 420€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aire-sur-l'Adour (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 82 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 191 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 290 €/an
Calcul : 2 191 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 740 €/an
Base de calcul : Emprunt de 462 080 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 617 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 629 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 143 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 163 467 €
Revenus locatifs : +26 290 €
Charges déductibles : -163 467 €
Résultat foncier Année 1 : -137 177 €(Déficit de 137 177 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 115 777 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 987 €/an
Revenus locatifs : +26 290 €
Charges déductibles : -19 987 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 303 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 115776.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 290 €163 482 €15 755 €-137 192 €21 400 €115 792 €115 792 €
226 816 €19 586 €15 340 €7 229 €--108 563 €
327 352 €19 156 €14 910 €8 196 €--100 367 €
427 899 €18 711 €14 465 €9 188 €--91 179 €
528 457 €18 250 €14 004 €10 207 €--80 972 €
629 026 €17 773 €13 527 €11 253 €--69 719 €
729 607 €17 280 €13 033 €12 327 €--57 392 €
830 199 €16 769 €12 522 €13 430 €--43 962 €
930 803 €16 240 €11 993 €14 563 €--29 399 €
1031 419 €15 692 €11 446 €15 726 €--13 672 €
1132 047 €15 126 €10 879 €16 921 €---
1232 688 €14 539 €10 293 €18 149 €---
1333 342 €13 932 €9 686 €19 410 €---
1434 009 €13 304 €9 058 €20 705 €---
1534 689 €12 654 €8 407 €22 035 €---
1635 383 €11 981 €7 734 €23 402 €---
1736 090 €11 284 €7 038 €24 806 €---
1836 812 €10 563 €6 316 €26 249 €---
1937 548 €9 816 €5 570 €27 732 €---
2038 299 €9 044 €4 798 €29 255 €---
2139 065 €8 244 €3 998 €30 821 €---
2239 847 €7 417 €3 170 €32 430 €---
2340 643 €6 560 €2 314 €34 084 €---
2441 456 €5 673 €1 427 €35 783 €---
2542 285 €4 755 €509 €37 530 €---
TOTAL842 070 €477 829 €228 193 €364 241 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 241 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 290 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 521 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 521 €-6 420 €+11 941 €
2+5 521 €0 €+5 521 €
3+5 521 €0 €+5 521 €
4+5 521 €0 €+5 521 €
5+5 521 €0 €+5 521 €
6+5 521 €0 €+5 521 €
7+5 521 €0 €+5 521 €
8+5 521 €0 €+5 521 €
9+5 521 €0 €+5 521 €
10+5 521 €0 €+5 521 €
11+5 521 €+975 €+4 546 €
12+5 521 €+5 445 €+76 €
13+5 521 €+5 823 €-302 €
14+5 521 €+6 211 €-690 €
15+5 521 €+6 611 €-1 090 €
16+5 521 €+7 021 €-1 500 €
17+5 521 €+7 442 €-1 921 €
18+5 521 €+7 875 €-2 354 €
19+5 521 €+8 320 €-2 799 €
20+5 521 €+8 777 €-3 256 €
21+5 521 €+9 246 €-3 725 €
22+5 521 €+9 729 €-4 208 €
23+5 521 €+10 225 €-4 704 €
24+5 521 €+10 735 €-5 214 €
25+5 521 €+11 259 €-5 738 €
Total+138 025 €+109 272 €+28 753 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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