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Appartement 2 pièces 48 m²

VilleChâteauroux (36)
Surface48m²
Coût Total76 692€
Loyer Annuel6 801€
Rentabilité8.87%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 59 900 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 247,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 48 m²

Appartement de type 2 situé au 5ème étage avec ascenseur, composé d'une entrée, pièce principale, cuisine aménagée et équipée (Micro-ondes, mini four, cafetière, gazinière, frigo, machine à laver), une chambre et salle d'eau avec toilettes. Charges courantes annuelles de 1214,72€. Cave

Surface : 48 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 54 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/01/2024

Consommation énergie primaire : 321 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 9 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 880 € et 1 250 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.811883, 1.696201
Total : 76 692€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 71 900€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6801€/an
Fourchette totale : 447€ - 718€/mois
Fourchette annuelle : 5369€ - 8616€/an
Rentabilité brute :8.87%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 11.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 304,35 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 609 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :-2 709€ (-4.3%)
Marge achat-revente :-14 083€ (-22.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :377,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :22,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 400,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 646,89€
Coût de l'assurance :6 710,55€
Taxe foncière : 680,13€/an
Soit par mois : 56,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 101,23€/mois
Soit par an : 1 214,76€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 566,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 558,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, mise à jour des fixtures
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite quelques rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, coût moyen)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 801 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 536 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 692 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 268 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 680 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 215 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 700 €
Revenus locatifs : +6 801 €
Charges déductibles : -16 700 €
Résultat foncier Année 1 : -9 898 €(Déficit de 9 898 €)
Imputable sur revenu global : 9 898 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 700 €/an
Revenus locatifs : +6 801 €
Charges déductibles : -4 700 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 102 €/an
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 801 €16 702 €2 539 €-9 901 €9 901 €--
26 937 €4 634 €2 471 €2 303 €---
37 076 €4 564 €2 401 €2 512 €---
47 218 €4 491 €2 328 €2 726 €---
57 362 €4 416 €2 253 €2 945 €---
67 509 €4 339 €2 176 €3 170 €---
77 659 €4 259 €2 095 €3 401 €---
87 813 €4 176 €2 012 €3 637 €---
97 969 €4 090 €1 927 €3 879 €---
108 128 €4 001 €1 838 €4 127 €---
118 291 €3 910 €1 746 €4 381 €---
128 457 €3 815 €1 651 €4 642 €---
138 626 €3 717 €1 553 €4 909 €---
148 798 €3 615 €1 452 €5 183 €---
158 974 €3 510 €1 347 €5 464 €---
169 154 €3 402 €1 239 €5 752 €---
179 337 €3 290 €1 127 €6 047 €---
189 523 €3 174 €1 011 €6 349 €---
199 714 €3 054 €891 €6 660 €---
209 908 €2 930 €767 €6 978 €---
2110 106 €2 802 €639 €7 304 €---
2210 308 €2 670 €506 €7 639 €---
2310 515 €2 533 €369 €7 982 €---
2410 725 €2 391 €228 €8 334 €---
2510 939 €2 245 €81 €8 695 €---
TOTAL217 846 €102 730 €36 647 €115 117 €9 901 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 970 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 117 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 428 €-2 970 €+4 398 €
2+1 428 €+691 €+737 €
3+1 428 €+754 €+674 €
4+1 428 €+818 €+610 €
5+1 428 €+884 €+544 €
6+1 428 €+951 €+477 €
7+1 428 €+1 020 €+408 €
8+1 428 €+1 091 €+337 €
9+1 428 €+1 164 €+264 €
10+1 428 €+1 238 €+190 €
11+1 428 €+1 314 €+114 €
12+1 428 €+1 393 €+35 €
13+1 428 €+1 473 €-45 €
14+1 428 €+1 555 €-127 €
15+1 428 €+1 639 €-211 €
16+1 428 €+1 725 €-297 €
17+1 428 €+1 814 €-386 €
18+1 428 €+1 905 €-477 €
19+1 428 €+1 998 €-570 €
20+1 428 €+2 093 €-665 €
21+1 428 €+2 191 €-763 €
22+1 428 €+2 292 €-864 €
23+1 428 €+2 395 €-967 €
24+1 428 €+2 500 €-1 072 €
25+1 428 €+2 608 €-1 180 €
Total+35 700 €+34 535 €+1 165 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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