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Vente maison 4 pièces 98 m² Oust (09140) - Superimmo

VilleOust (09)
Surface98m²
Coût Total129 320€
Loyer Annuel8 251€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 500 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 719,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur d'un petit hameau proche de SEIX, maison de 98 m² environ (+ petite maison en mauvais état attenante) avec jardin, exposé Est-Ouest. Au Rez-de-chaussée, pièce à vivre avec cheminée et insert, une salle d'eau et, une cuisine coté jardin, un wc, au premier étage, trois chambres, accès au grenier. Pour la maison d'à côté au rez-de-chaussée se trouve la chaudière alimentant la maison principales, les deux étages sont à rénover. Chauffage : bois et fuel, ECS électrique. Des travaux de rénovation sont à prévoir (plomberie, fenêtres, isolation) Taxe foncière 1100 euros. Avis aux amateurs de montagne et de calme.

Ville : Oust
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09140
Coordonnées : 42.887247, 1.220737
Total : 129 320€
Prix d'acquisition : 70 500€
Travaux : 53 180€
Valeur du bien : 123 680€
Frais de notaire : 5 640€
Coût estimé : 5 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8251€/an
Fourchette totale : 523€ - 904€/mois
Fourchette annuelle : 6277€ - 10846€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 750 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :269 500 €
Prix d'achat :70 500 €
Décote à l'achat :-199 000€ (-73.8%)
Marge achat-revente :140 180€ (52.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :633,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,33€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 665,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 765,49€
Coût de l'assurance :9 699,00€
Taxe foncière : 1 100,00€/an
Soit par mois : 91,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 687,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 420 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement remplacement du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 180 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 880€
    Isolation combles: 98 m² × 60€/m² = 5880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Rénovation chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 300€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 251 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 213 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 320 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 880 €
Revenus locatifs : +8 251 €
Charges déductibles : -58 880 €
Résultat foncier Année 1 : -50 629 €(Déficit de 50 629 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 229 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 700 €/an
Revenus locatifs : +8 251 €
Charges déductibles : -5 700 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 551 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29229.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 825 €(65% de 70 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 666 €/an
Calcul : 45 825 € × 3,636% = 1 666 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 251 €58 885 €4 217 €-50 633 €21 400 €29 233 €29 233 €
28 416 €5 591 €4 103 €2 825 €--26 408 €
38 585 €5 474 €3 986 €3 111 €--23 297 €
48 757 €5 353 €3 865 €3 404 €--19 893 €
58 932 €5 227 €3 739 €3 704 €--16 189 €
69 110 €5 098 €3 610 €4 012 €--12 176 €
79 292 €4 964 €3 476 €4 328 €--7 848 €
89 478 €4 826 €3 338 €4 652 €--3 196 €
99 668 €4 683 €3 195 €4 985 €---
109 861 €4 535 €3 047 €5 326 €---
1110 058 €4 383 €2 895 €5 676 €---
1210 260 €4 225 €2 737 €6 035 €---
1310 465 €4 062 €2 574 €6 403 €---
1410 674 €3 893 €2 405 €6 781 €---
1510 888 €3 719 €2 231 €7 168 €---
1611 105 €3 539 €2 051 €7 566 €---
1711 327 €3 353 €1 865 €7 974 €---
1811 554 €3 161 €1 673 €8 393 €---
1911 785 €2 962 €1 474 €8 823 €---
2012 021 €2 757 €1 269 €9 264 €---
2112 261 €2 545 €1 057 €9 717 €---
2212 506 €2 325 €837 €10 181 €---
2312 757 €2 099 €611 €10 658 €---
2413 012 €1 864 €376 €11 147 €---
2513 272 €1 622 €134 €11 650 €---
TOTAL264 296 €151 144 €60 765 €113 152 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 251 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 733 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 733 €-6 420 €+8 153 €
2+1 733 €0 €+1 733 €
3+1 733 €0 €+1 733 €
4+1 733 €0 €+1 733 €
5+1 733 €0 €+1 733 €
6+1 733 €0 €+1 733 €
7+1 733 €0 €+1 733 €
8+1 733 €0 €+1 733 €
9+1 733 €+537 €+1 196 €
10+1 733 €+1 598 €+135 €
11+1 733 €+1 703 €+30 €
12+1 733 €+1 810 €-77 €
13+1 733 €+1 921 €-188 €
14+1 733 €+2 034 €-301 €
15+1 733 €+2 151 €-418 €
16+1 733 €+2 270 €-537 €
17+1 733 €+2 392 €-659 €
18+1 733 €+2 518 €-785 €
19+1 733 €+2 647 €-914 €
20+1 733 €+2 779 €-1 046 €
21+1 733 €+2 915 €-1 182 €
22+1 733 €+3 054 €-1 321 €
23+1 733 €+3 197 €-1 464 €
24+1 733 €+3 344 €-1 611 €
25+1 733 €+3 495 €-1 762 €
Total+43 325 €+33 946 €+9 379 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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