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Immeuble 267 M2

VilleGuîtres (33)
Surface267m²
Coût Total360 020€
Loyer Annuel32 880€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+559€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 300 000 €
Surface : 267 m²
Prix au m² : 1 123,6 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

pour investisseurs immeuble 267 m2 comprenant 4 appartements

1 appartement de 59 m2 sans cour...loué

1 appartement de 59 m2 avec cour...loué

1 appartement de 59 m2 avec cour non loué avec possibilité de stationner un véhicule

1 appartement de 90 m2 avec cour

menuiseries PVC double vitrage volet roulant PVC ou ALU CHAUFFAGE électrique

Ville : Guîtres
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33230
Coordonnées : 45.041100, -0.185870
Total : 360 020€
Prix d'acquisition : 300 000€
Travaux : 36 020€
Valeur du bien : 336 020€
Frais de notaire : 24 000€
Coût estimé : 24 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 267m²
Loyer prédit : 10.26€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 12.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 2740€/mois
Loyer annuel estimé : 32880€/an
Fourchette totale : 2258€ - 3325€/mois
Fourchette annuelle : 27096€ - 39899€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :7.53% - 11.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 640,48 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :438 008 €
Prix d'achat :300 000 €
Décote à l'achat :-138 008€ (-31.5%)
Marge achat-revente :77 988€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :360 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 802,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :105,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 907,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :180 683,49€
Coût de l'assurance :31 501,75€
Taxe foncière : 3 288,03€/an
Soit par mois : 274,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 740,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 181,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :558,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 267 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 267 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 020 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:26 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13500€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 920€
    Peinture chambres: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guîtres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 880 €/an
Calcul : 2 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 360 020 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 260 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 288 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 011 €
Revenus locatifs : +32 880 €
Charges déductibles : -53 011 €
Résultat foncier Année 1 : -20 131 €(Déficit de 20 131 €)
Imputable sur revenu global : 20 131 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 991 €/an
Revenus locatifs : +32 880 €
Charges déductibles : -16 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 889 €/an
Prix d'achat du bien : 300 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 195 000 €(65% de 300 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 091 €/an
Calcul : 195 000 € × 3,636% = 7 091 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 880 €53 023 €12 454 €-20 142 €20 142 €--
233 538 €16 676 €12 128 €16 862 €---
334 209 €16 338 €11 790 €17 870 €---
434 893 €15 989 €11 440 €18 904 €---
535 591 €15 626 €11 078 €19 965 €---
636 302 €15 251 €10 703 €21 052 €---
737 029 €14 862 €10 314 €22 166 €---
837 769 €14 460 €9 912 €23 309 €---
938 524 €14 043 €9 495 €24 481 €---
1039 295 €13 612 €9 064 €25 683 €---
1140 081 €13 165 €8 617 €26 916 €---
1240 882 €12 702 €8 154 €28 180 €---
1341 700 €12 223 €7 675 €29 477 €---
1442 534 €11 727 €7 178 €30 808 €---
1543 385 €11 213 €6 664 €32 172 €---
1644 253 €10 680 €6 132 €33 572 €---
1745 138 €10 129 €5 581 €35 008 €---
1846 040 €9 558 €5 010 €36 482 €---
1946 961 €8 967 €4 419 €37 994 €---
2047 900 €8 355 €3 807 €39 545 €---
2148 858 €7 722 €3 173 €41 137 €---
2249 836 €7 065 €2 517 €42 770 €---
2350 832 €6 385 €1 837 €44 447 €---
2451 849 €5 682 €1 133 €46 167 €---
2552 886 €4 953 €405 €47 933 €---
TOTAL1 053 165 €330 406 €180 683 €722 759 €20 142 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 043 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 722 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 880 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 905 €-6 043 €+12 948 €
2+6 905 €+5 058 €+1 847 €
3+6 905 €+5 361 €+1 544 €
4+6 905 €+5 671 €+1 234 €
5+6 905 €+5 989 €+916 €
6+6 905 €+6 315 €+590 €
7+6 905 €+6 650 €+255 €
8+6 905 €+6 993 €-88 €
9+6 905 €+7 344 €-439 €
10+6 905 €+7 705 €-800 €
11+6 905 €+8 075 €-1 170 €
12+6 905 €+8 454 €-1 549 €
13+6 905 €+8 843 €-1 938 €
14+6 905 €+9 242 €-2 337 €
15+6 905 €+9 652 €-2 747 €
16+6 905 €+10 072 €-3 167 €
17+6 905 €+10 503 €-3 598 €
18+6 905 €+10 945 €-4 040 €
19+6 905 €+11 398 €-4 493 €
20+6 905 €+11 863 €-4 958 €
21+6 905 €+12 341 €-5 436 €
22+6 905 €+12 831 €-5 926 €
23+6 905 €+13 334 €-6 429 €
24+6 905 €+13 850 €-6 945 €
25+6 905 €+14 380 €-7 475 €
Total+172 625 €+216 828 €+-44 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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