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Achat : Appartement Guise (02120)

VilleGuise (02)
Surface48m²
Coût Total76 920€
Loyer Annuel4 005€
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 39 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 812,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 48 m², 3 pièces, 1 chambre, Cave

GUISE, Appartement - Appartement au c?ur du Familistère Godin ? Lumineux ? 3 étage ? Situé au sein du célèbre Familistère de Guise, édifice emblématique imaginé au XIXsiècle par Jean-Baptiste André Godin, découvrez cet appartement chargé d'histoire, au c?ur d'un site unique classé et reconnu pour son patrimoine architectural exceptionnel.Implanté au 3e étage, cet appartement bénéficie d'une belle luminosité naturelle et d'une vue dégagée. Il se compose de trois pièces offrant un agencement fonctionnel et un cadre de vie paisible dans un environnement atypique.Vous profiterez également :d'un grenier, idéal pour le stockage,d'une cave,et du cadre remarquable du Familistère, véritable " Palais social ", témoin de l'utopie sociale et industrielle du XIX siècle.Un bien rare, alliant cachet historique et potentiel, idéal pour résidence principale, pied-à-terre ou investissement. - Classe énergie : G - Classe climat : E - Prix : 39 000 €, Hon. Négo charge Acq. - Réf : 087/3096

Ville : Guise
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02120
Coordonnées : 49.901520, 3.641510
Total : 76 920€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 34 800€
Valeur du bien : 73 800€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 8.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 334€/mois
Loyer annuel estimé : 4005€/an
Fourchette totale : 280€ - 398€/mois
Fourchette annuelle : 3361€ - 4773€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 6.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :753,83 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :36 184 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :+2 816€ (+7.8%)
Marge achat-revente :-40 736€ (-112.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :376,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :19,23€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 396,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 143,53€
Coût de l'assurance :5 769,00€
Taxe foncière : 400,53€/an
Soit par mois : 33,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 333,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 429,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² (carrelage murs et sol)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 800 €(725 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture chambre: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guise (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 334 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 005 €/an
Calcul : 334 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 920 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 231 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 401 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 937 €
Revenus locatifs : +4 005 €
Charges déductibles : -37 937 €
Résultat foncier Année 1 : -33 932 €(Déficit de 33 932 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 532 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 137 €/an
Revenus locatifs : +4 005 €
Charges déductibles : -3 137 €
Résultat foncier Années 2+ : 868 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12531.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 005 €37 939 €2 508 €-33 934 €21 400 €12 534 €12 534 €
24 085 €3 072 €2 441 €1 014 €--11 521 €
34 167 €3 002 €2 371 €1 165 €--10 356 €
44 250 €2 930 €2 299 €1 320 €--9 035 €
54 335 €2 856 €2 224 €1 480 €--7 555 €
64 422 €2 779 €2 147 €1 644 €--5 912 €
74 511 €2 699 €2 068 €1 812 €--4 100 €
84 601 €2 617 €1 985 €1 984 €--2 116 €
94 693 €2 532 €1 900 €2 161 €---
104 787 €2 444 €1 813 €2 343 €---
114 882 €2 353 €1 722 €2 529 €---
124 980 €2 259 €1 628 €2 721 €---
135 080 €2 162 €1 531 €2 917 €---
145 181 €2 062 €1 431 €3 119 €---
155 285 €1 958 €1 327 €3 326 €---
165 391 €1 851 €1 220 €3 539 €---
175 498 €1 741 €1 109 €3 758 €---
185 608 €1 626 €995 €3 982 €---
195 721 €1 508 €877 €4 212 €---
205 835 €1 386 €755 €4 449 €---
215 952 €1 260 €628 €4 692 €---
226 071 €1 129 €498 €4 941 €---
236 192 €994 €363 €5 198 €---
246 316 €855 €224 €5 461 €---
256 442 €711 €80 €5 731 €---
TOTAL128 290 €86 726 €36 144 €41 564 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 564 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 005 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +841 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+841 €-6 420 €+7 261 €
2+841 €0 €+841 €
3+841 €0 €+841 €
4+841 €0 €+841 €
5+841 €0 €+841 €
6+841 €0 €+841 €
7+841 €0 €+841 €
8+841 €0 €+841 €
9+841 €+14 €+827 €
10+841 €+703 €+138 €
11+841 €+759 €+82 €
12+841 €+816 €+25 €
13+841 €+875 €-34 €
14+841 €+936 €-95 €
15+841 €+998 €-157 €
16+841 €+1 062 €-221 €
17+841 €+1 127 €-286 €
18+841 €+1 195 €-354 €
19+841 €+1 264 €-423 €
20+841 €+1 335 €-494 €
21+841 €+1 408 €-567 €
22+841 €+1 482 €-641 €
23+841 €+1 559 €-718 €
24+841 €+1 638 €-797 €
25+841 €+1 719 €-878 €
Total+21 025 €+12 469 €+8 556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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