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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface40m²
Coût Total65 400€
Loyer Annuel7 485€
Rentabilité11.44%
Cashflow/mois+218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 375 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 1 chambre, Balcon, Non meublé

4 rue Eugène Boussant Grenoble - Idéalement situé pour un investisseur cherchant à défiscaliser. T2 de 40 m² profitant d'un petit balcon et d'un cave. Prévoir gros travaux de réhabilitation.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.192040, 5.705796
Total : 65 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 61 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 12.59€ - 19.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 624€/mois
Loyer annuel estimé : 7485€/an
Fourchette totale : 503€ - 773€/mois
Fourchette annuelle : 6041€ - 9273€/an
Rentabilité brute :11.44%
Fourchette de rentabilité :9.24% - 14.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 631,58 €/m²
Basé sur :895 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 263 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-50 263€ (-47.8%)
Marge achat-revente :39 863€ (37.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :323,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :19,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 342,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 773,24€
Coût de l'assurance :5 722,50€
Taxe foncière : 748,46€/an
Soit par mois : 62,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 623,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 405,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :218,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet abîmé dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - parquet abîmé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - papier peint vieilli nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et nettoyage de l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet (estimation 10 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 485 €/an
Calcul : 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 229 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 748 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 173 €
Revenus locatifs : +7 485 €
Charges déductibles : -9 173 €
Résultat foncier Année 1 : -1 688 €(Déficit de 1 688 €)
Imputable sur revenu global : 1 688 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 173 €/an
Revenus locatifs : +7 485 €
Charges déductibles : -3 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 312 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 485 €9 175 €2 197 €-1 690 €1 690 €--
27 634 €3 116 €2 139 €4 518 €---
37 787 €3 056 €2 079 €4 731 €---
47 943 €2 994 €2 016 €4 949 €---
58 102 €2 929 €1 952 €5 173 €---
68 264 €2 862 €1 885 €5 401 €---
78 429 €2 793 €1 816 €5 636 €---
88 597 €2 722 €1 744 €5 876 €---
98 769 €2 648 €1 670 €6 122 €---
108 945 €2 571 €1 594 €6 374 €---
119 124 €2 492 €1 514 €6 632 €---
129 306 €2 410 €1 432 €6 896 €---
139 492 €2 325 €1 348 €7 167 €---
149 682 €2 237 €1 260 €7 445 €---
159 876 €2 147 €1 169 €7 729 €---
1610 073 €2 053 €1 075 €8 020 €---
1710 275 €1 956 €978 €8 319 €---
1810 480 €1 855 €878 €8 625 €---
1910 690 €1 751 €774 €8 939 €---
2010 904 €1 644 €666 €9 260 €---
2111 122 €1 533 €555 €9 589 €---
2211 344 €1 418 €440 €9 927 €---
2311 571 €1 299 €321 €10 273 €---
2411 802 €1 175 €198 €10 627 €---
2512 039 €1 048 €71 €10 991 €---
TOTAL239 735 €62 207 €31 773 €177 527 €1 690 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 507 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 527 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 572 €-507 €+2 079 €
2+1 572 €+1 355 €+217 €
3+1 572 €+1 419 €+153 €
4+1 572 €+1 485 €+87 €
5+1 572 €+1 552 €+20 €
6+1 572 €+1 620 €-48 €
7+1 572 €+1 691 €-119 €
8+1 572 €+1 763 €-191 €
9+1 572 €+1 837 €-265 €
10+1 572 €+1 912 €-340 €
11+1 572 €+1 990 €-418 €
12+1 572 €+2 069 €-497 €
13+1 572 €+2 150 €-578 €
14+1 572 €+2 233 €-661 €
15+1 572 €+2 319 €-747 €
16+1 572 €+2 406 €-834 €
17+1 572 €+2 496 €-924 €
18+1 572 €+2 587 €-1 015 €
19+1 572 €+2 682 €-1 110 €
20+1 572 €+2 778 €-1 206 €
21+1 572 €+2 877 €-1 305 €
22+1 572 €+2 978 €-1 406 €
23+1 572 €+3 082 €-1 510 €
24+1 572 €+3 188 €-1 616 €
25+1 572 €+3 297 €-1 725 €
Total+39 300 €+53 258 €+-13 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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