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Appartement 5 pièces 104 m²

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface104m²
Coût Total200 762€
Loyer Annuel13 231€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 965 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 538,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 104 m²

Appartement T5 104M2 Facs

Bretagne Immo vous propose à l'achat un appartement de type T5 de 104M2 , situé au 3eme étage.

Cet appartement lumineux à proximité des facs et du centre ville et du tramway se compose, d'un grand salon séjour lumineux disposant d'un balcon, d'une cuisine équipée et aménagée , d'une partie nuit se composant de trois chambres spacieuses, d'une salle de bain et d'un WC séparé.

Vous disposez egalement d'une cave individuelle et d'un stationnement gratuit. Il est possible d'obtenir en complément un garage privatif.

Vous pouvez nous contacter par toute visite au [Coordonnées masquées].

Votre conseiller BRETAGNE IMMO : Yves LE REST Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 104 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/06/2026

Consommation énergie primaire : 152 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 560 € et 2 120 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.396130, -4.489963
Total : 200 762€
Prix d'acquisition : 159 965€
Travaux : 28 000€
Valeur du bien : 187 965€
Frais de notaire : 12 797€
Coût estimé : 12 797€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1103€/mois
Loyer annuel estimé : 13231€/an
Fourchette totale : 873€ - 1393€/mois
Fourchette annuelle : 10474€ - 16715€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 264,76 €/m²
Basé sur :772 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :235 535 €
Prix d'achat :159 965 €
Décote à l'achat :-75 570€ (-32.1%)
Marge achat-revente :34 773€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 762€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 008,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 066,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 726,48€
Coût de l'assurance :17 566,67€
Taxe foncière : 1 323,13€/an
Soit par mois : 110,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 102,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 177,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure normale.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec usure visible mais état correct.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000 €(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant équipements, peinture et main d'œuvre).
  • Salon:1 300€
    Peinture murs salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant peinture et main d'œuvre).
  • Chambres:2 700€
    Peinture murs 3 chambres: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant peinture et main d'œuvre).
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 2000€/m² = 16000€ (incluant sanitaires, carrelage et main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Brest). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés aux spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 103 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 231 €/an
Calcul : 1 103 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 762 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 323 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 024 €
Revenus locatifs : +13 231 €
Charges déductibles : -37 024 €
Résultat foncier Année 1 : -23 793 €(Déficit de 23 793 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 393 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 024 €/an
Revenus locatifs : +13 231 €
Charges déductibles : -9 024 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2392.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 965 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 977 €(65% de 159 965 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 781 €/an
Calcul : 103 977 € × 3,636% = 3 781 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 231 €37 031 €7 005 €-23 799 €21 400 €2 399 €2 399 €
213 496 €8 848 €6 822 €4 648 €---
313 766 €8 659 €6 633 €5 107 €---
414 041 €8 463 €6 437 €5 579 €---
514 322 €8 259 €6 234 €6 063 €---
614 608 €8 049 €6 023 €6 560 €---
714 901 €7 831 €5 805 €7 070 €---
815 199 €7 605 €5 579 €7 594 €---
915 503 €7 371 €5 345 €8 131 €---
1015 813 €7 129 €5 103 €8 684 €---
1116 129 €6 878 €4 852 €9 251 €---
1216 452 €6 618 €4 592 €9 834 €---
1316 781 €6 349 €4 323 €10 432 €---
1417 116 €6 070 €4 044 €11 047 €---
1517 458 €5 780 €3 755 €11 678 €---
1617 808 €5 481 €3 455 €12 327 €---
1718 164 €5 171 €3 145 €12 993 €---
1818 527 €4 850 €2 824 €13 677 €---
1918 898 €4 517 €2 491 €14 381 €---
2019 276 €4 172 €2 146 €15 103 €---
2119 661 €3 815 €1 789 €15 846 €---
2220 054 €3 445 €1 419 €16 609 €---
2320 455 €3 062 €1 036 €17 393 €---
2420 865 €2 665 €639 €18 199 €---
2521 282 €2 254 €228 €19 028 €---
TOTAL423 804 €180 372 €101 726 €243 433 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 433 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 779 €-6 420 €+9 199 €
2+2 779 €+675 €+2 104 €
3+2 779 €+1 532 €+1 247 €
4+2 779 €+1 674 €+1 105 €
5+2 779 €+1 819 €+960 €
6+2 779 €+1 968 €+811 €
7+2 779 €+2 121 €+658 €
8+2 779 €+2 278 €+501 €
9+2 779 €+2 439 €+340 €
10+2 779 €+2 605 €+174 €
11+2 779 €+2 775 €+4 €
12+2 779 €+2 950 €-171 €
13+2 779 €+3 130 €-351 €
14+2 779 €+3 314 €-535 €
15+2 779 €+3 503 €-724 €
16+2 779 €+3 698 €-919 €
17+2 779 €+3 898 €-1 119 €
18+2 779 €+4 103 €-1 324 €
19+2 779 €+4 314 €-1 535 €
20+2 779 €+4 531 €-1 752 €
21+2 779 €+4 754 €-1 975 €
22+2 779 €+4 983 €-2 204 €
23+2 779 €+5 218 €-2 439 €
24+2 779 €+5 460 €-2 681 €
25+2 779 €+5 708 €-2 929 €
Total+69 475 €+73 030 €+-3 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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