Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleQuestembert (56)
Surface185m²
Coût Total213 924€
Loyer Annuel21 857€
Rentabilité10.22%
Cashflow/mois+538€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 800 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 015,14 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 25minutes de VANNES, du Golfe et des plages. Proche des commerces et de la gare SNCF. Charmante maison familiale en pierre et à rénover complètement. Elle offre plus de 185m² habitables environ et comprend au rez de chaussée: une entrée, un salon-séjour avec cheminée, une cuisine aménagée et équipée, une chambre, une salle d'eau, un couloir, un WC, une buanderie et un garage. A l'étage: un palier desservant une salle de bain avec WC, quatre belles chambres (dont une permettant un accès à un studio (composé d'un palier, une cuisine vide, un séjour et un chambre) . Au deuxième étage: un grenier offrant un beau potentiel de plus de 45m². Le tout avec dépendances sur un terrain de 1 500m² environ. Assainissement individuel non conforme. (4.33 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Questembert
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56230
Coordonnées : 47.680483, -2.445317
Total : 213 924€
Prix d'acquisition : 187 800€
Travaux : 11 100€
Valeur du bien : 198 900€
Frais de notaire : 15 024€
Coût estimé : 15 024€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1821€/mois
Loyer annuel estimé : 21857€/an
Fourchette totale : 1435€ - 2313€/mois
Fourchette annuelle : 17215€ - 27750€/an
Rentabilité brute :10.22%
Fourchette de rentabilité :8.05% - 12.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 682,74 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :496 307 €
Prix d'achat :187 800 €
Décote à l'achat :-308 507€ (-62.2%)
Marge achat-revente :282 383€ (56.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 924€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 048,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :53,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 101,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 519,61€
Coût de l'assurance :16 044,30€
Taxe foncière : 2 185,72€/an
Soit par mois : 182,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 821,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 283,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :537,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 3/5 - Mise aux normes électrique nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale dans toute la maison
Quantité: 185 m²
Raison: Assainissement individuel non conforme - nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 100 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 100€
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 857 €/an
Calcul : 1 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 924 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 186 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 896 €
Revenus locatifs : +21 857 €
Charges déductibles : -20 896 €
Résultat foncier Année 1 : 961 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 796 €/an
Revenus locatifs : +21 857 €
Charges déductibles : -9 796 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 061 €/an
Prix d'achat du bien : 187 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 070 €(65% de 187 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 439 €/an
Calcul : 122 070 € × 3,636% = 4 439 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 857 €20 903 €6 975 €954 €---
222 294 €9 615 €6 788 €12 679 €---
322 740 €9 421 €6 594 €13 319 €---
423 195 €9 221 €6 393 €13 974 €---
523 659 €9 013 €6 186 €14 646 €---
624 132 €8 799 €5 972 €15 333 €---
724 615 €8 578 €5 750 €16 037 €---
825 107 €8 349 €5 522 €16 758 €---
925 609 €8 113 €5 285 €17 496 €---
1026 121 €7 868 €5 041 €18 253 €---
1126 644 €7 616 €4 788 €19 028 €---
1227 177 €7 355 €4 527 €19 822 €---
1327 720 €7 085 €4 258 €20 635 €---
1428 275 €6 806 €3 979 €21 468 €---
1528 840 €6 518 €3 691 €22 322 €---
1629 417 €6 221 €3 393 €23 196 €---
1730 005 €5 913 €3 085 €24 092 €---
1830 605 €5 595 €2 767 €25 010 €---
1931 217 €5 266 €2 439 €25 951 €---
2031 842 €4 926 €2 099 €26 915 €---
2132 479 €4 575 €1 748 €27 903 €---
2233 128 €4 213 €1 385 €28 916 €---
2333 791 €3 838 €1 010 €29 953 €---
2434 467 €3 450 €623 €31 017 €---
2535 156 €3 049 €222 €32 106 €---
TOTAL700 091 €182 307 €100 520 €517 785 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 517 785 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 590 €+286 €+4 304 €
2+4 590 €+3 804 €+786 €
3+4 590 €+3 996 €+594 €
4+4 590 €+4 192 €+398 €
5+4 590 €+4 394 €+196 €
6+4 590 €+4 600 €-10 €
7+4 590 €+4 811 €-221 €
8+4 590 €+5 027 €-437 €
9+4 590 €+5 249 €-659 €
10+4 590 €+5 476 €-886 €
11+4 590 €+5 708 €-1 118 €
12+4 590 €+5 947 €-1 357 €
13+4 590 €+6 190 €-1 600 €
14+4 590 €+6 440 €-1 850 €
15+4 590 €+6 697 €-2 107 €
16+4 590 €+6 959 €-2 369 €
17+4 590 €+7 228 €-2 638 €
18+4 590 €+7 503 €-2 913 €
19+4 590 €+7 785 €-3 195 €
20+4 590 €+8 075 €-3 485 €
21+4 590 €+8 371 €-3 781 €
22+4 590 €+8 675 €-4 085 €
23+4 590 €+8 986 €-4 396 €
24+4 590 €+9 305 €-4 715 €
25+4 590 €+9 632 €-5 042 €
Total+114 750 €+155 335 €+-40 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →