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Appartement F3

VilleNîmes (30)
Surface55m²
Coût Total96 580€
Loyer Annuel7 444€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 56 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 018,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement F3 4e étage 2chambres très lumineux,vue dégagée, bien agencé avec plusieurs placards. Chauffage électrique à inertie, individuel , eau chaude gaz. Cave loggia balcon et baignoire.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.825550, 4.373180
Total : 96 580€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 36 100€
Valeur du bien : 92 100€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 620€/mois
Loyer annuel estimé : 7444€/an
Fourchette totale : 490€ - 786€/mois
Fourchette annuelle : 5875€ - 9432€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 062,5 €/m²
Basé sur :297 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 438 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-57 438€ (-50.6%)
Marge achat-revente :16 858€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 499,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 921,31€
Coût de l'assurance :8 209,30€
Taxe foncière : 744,42€/an
Soit par mois : 62,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 561,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique à inertie
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau gaz par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris électroménager et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 100 €(656 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 444 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 580 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 290 €
Revenus locatifs : +7 444 €
Charges déductibles : -40 290 €
Résultat foncier Année 1 : -32 846 €(Déficit de 32 846 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 446 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 190 €/an
Revenus locatifs : +7 444 €
Charges déductibles : -4 190 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 254 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11445.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 444 €40 293 €3 120 €-32 849 €21 400 €11 449 €11 449 €
27 593 €4 109 €3 036 €3 484 €--7 965 €
37 745 €4 022 €2 949 €3 723 €--4 241 €
47 900 €3 932 €2 859 €3 968 €--273 €
58 058 €3 839 €2 766 €4 219 €---
68 219 €3 743 €2 670 €4 476 €---
78 383 €3 643 €2 571 €4 740 €---
88 551 €3 541 €2 468 €5 010 €---
98 722 €3 435 €2 362 €5 287 €---
108 897 €3 325 €2 253 €5 571 €---
119 074 €3 212 €2 140 €5 862 €---
129 256 €3 095 €2 023 €6 160 €---
139 441 €2 975 €1 902 €6 466 €---
149 630 €2 850 €1 777 €6 780 €---
159 822 €2 721 €1 648 €7 101 €---
1610 019 €2 588 €1 515 €7 431 €---
1710 219 €2 450 €1 378 €7 769 €---
1810 424 €2 308 €1 235 €8 116 €---
1910 632 €2 161 €1 088 €8 471 €---
2010 845 €2 010 €937 €8 835 €---
2111 062 €1 853 €780 €9 209 €---
2211 283 €1 691 €618 €9 592 €---
2311 509 €1 523 €451 €9 985 €---
2411 739 €1 350 €278 €10 388 €---
2511 974 €1 172 €99 €10 802 €---
TOTAL238 440 €107 841 €44 921 €130 599 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 444 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 563 €-6 420 €+7 983 €
2+1 563 €0 €+1 563 €
3+1 563 €0 €+1 563 €
4+1 563 €0 €+1 563 €
5+1 563 €+1 184 €+379 €
6+1 563 €+1 343 €+220 €
7+1 563 €+1 422 €+141 €
8+1 563 €+1 503 €+60 €
9+1 563 €+1 586 €-23 €
10+1 563 €+1 671 €-108 €
11+1 563 €+1 759 €-196 €
12+1 563 €+1 848 €-285 €
13+1 563 €+1 940 €-377 €
14+1 563 €+2 034 €-471 €
15+1 563 €+2 130 €-567 €
16+1 563 €+2 229 €-666 €
17+1 563 €+2 331 €-768 €
18+1 563 €+2 435 €-872 €
19+1 563 €+2 541 €-978 €
20+1 563 €+2 651 €-1 088 €
21+1 563 €+2 763 €-1 200 €
22+1 563 €+2 878 €-1 315 €
23+1 563 €+2 996 €-1 433 €
24+1 563 €+3 116 €-1 553 €
25+1 563 €+3 241 €-1 678 €
Total+39 075 €+39 180 €+-105 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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