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Appartement 77 m² à troyes

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface77
Coût Total113 880
Loyer Annuel8 755
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 974,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 4 pièces

Appartement T4 Spacieux et Lumineux vendu loué!

Emplacement idéal et stratégique, rue Courtalon avec stationnement en location.

Idéal investisseurs, découvrez cet appartement T4 de 77 m². Avec ses 4 pièces, dont 3 chambres, cet appartement est vendu loué.

Grande entrée avec dégagement et placard, cuisine séparée, séjour lumineux, trois chambres.

Chauffage collectif, huisseries PVC.

Le bien est loué 605 euros hors charges.

Un stationnement extérieur en location est également inclus pour votre commodité.

Situé à proximité de toutes les commodités, vous trouverez plusieurs écoles maternelles et élémentaires, ainsi qu'un collège à seulement 5 minutes à pied. Les restaurants et les magasins d'alimentation générale sont également accessibles à 5 minutes à pied. Pied.

Contactez nous dès maintenant pour une visite.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 20 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 839.00 et 1137.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Immo France : Alexandre MOISON

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Rsac

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.285780, 4.081930
Total : 113 880
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 32 880
Valeur du bien : 107 880
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8755€/an
Fourchette totale : 567€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 6806€ - 11263€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 587,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 787,24
Coût de l'assurance :9 679,80
Taxe foncière : 875,51€/an
Soit par mois : 72,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 729,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 660,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 77 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 880(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 700
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 60€/m² = 300€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Main d'œuvre: 2300€
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 180
    Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:5 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 664 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 880 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 807
Revenus locatifs : +8 755
Charges déductibles : -37 807
Résultat foncier Année 1 : -29 052(Déficit de 29 052 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 652
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 927 €/an
Revenus locatifs : +8 755
Charges déductibles : -4 927
Résultat foncier Années 2+ : 3 828 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7651.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 75537 8113 668-29 05621 400 €7 656 €7 656 €
28 9304 8313 5694 099--3 557 €
39 1094 7293 4664 380---
49 2914 6233 3604 668---
59 4774 5143 2514 963---
69 6664 4013 1385 266---
79 8604 2843 0215 576---
810 0574 1632 9005 894---
910 2584 0382 7766 219---
1010 4633 9102 6476 553---
1110 6723 7772 5146 896---
1210 8863 6392 3777 247---
1311 1043 4972 2357 606---
1411 3263 3512 0887 975---
1511 5523 1991 9368 353---
1611 7833 0431 7808 741---
1712 0192 8811 6189 138---
1812 2592 7141 4519 545---
1912 5042 5411 2799 963---
2012 7542 3631 10010 392---
2113 0102 17991610 831---
2213 2701 98872611 281---
2313 5351 79252911 743---
2413 8061 58932612 217---
2514 0821 37911612 703---
TOTAL280 428117 23552 787163 19321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 193
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 839-6 420+8 259
2+1 8390+1 839
3+1 839+247+1 592
4+1 839+1 400+439
5+1 839+1 489+350
6+1 839+1 580+259
7+1 839+1 673+166
8+1 839+1 768+71
9+1 839+1 866-27
10+1 839+1 966-127
11+1 839+2 069-230
12+1 839+2 174-335
13+1 839+2 282-443
14+1 839+2 392-553
15+1 839+2 506-667
16+1 839+2 622-783
17+1 839+2 741-902
18+1 839+2 864-1 025
19+1 839+2 989-1 150
20+1 839+3 117-1 278
21+1 839+3 249-1 410
22+1 839+3 384-1 545
23+1 839+3 523-1 684
24+1 839+3 665-1 826
25+1 839+3 811-1 972
Total+45 975+48 958+-2 983
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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