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Appartement à vendre

VilleRouen (76)
Surface70m²
Coût Total137 280€
Loyer Annuel9 813€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 657,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, 2 chambres

À Rouen, en centre-ville, découvrez cet appartement VENDU LOUE situé au 2e étage, idéalement placé à proximité immédiate des commerces, transports et services. Avec ses 70 m² bien agencés, il offre deux chambres confortables, un séjour lumineux et une cuisine fonctionnelle. Loyer annuel : 8400 € Bien proposé par Sofia Loukili (EI) agent commercial (rsac981390396) les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, le site Copropriété de 50 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1100.00 euros. Sofia LOUKILI (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 981390396 - ROUEN.

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.433208, 1.080715
Total : 137 280€
Prix d'acquisition : 116 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 128 000€
Frais de notaire : 9 280€
Coût estimé : 9 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 818€/mois
Loyer annuel estimé : 9813€/an
Fourchette totale : 642€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7706€ - 12496€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 189,19 €/m²
Basé sur :472 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 243 €
Prix d'achat :116 000 €
Décote à l'achat :-37 243€ (-24.3%)
Marge achat-revente :15 963€ (10.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :40,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 716,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 598,56€
Coût de l'assurance :12 012,00€
Taxe foncière : 981,33€/an
Soit par mois : 81,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 91,67€/mois
Soit par an : 1 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 817,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 889,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 813 €/an
Calcul : 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 540 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 280 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 981 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 102 €
Revenus locatifs : +9 813 €
Charges déductibles : -19 102 €
Résultat foncier Année 1 : -9 288 €(Déficit de 9 288 €)
Imputable sur revenu global : 9 288 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 102 €/an
Revenus locatifs : +9 813 €
Charges déductibles : -7 102 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 712 €/an
Prix d'achat du bien : 116 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400 €(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 813 €19 106 €4 544 €-9 293 €9 293 €--
210 010 €6 985 €4 423 €3 025 €---
310 210 €6 859 €4 297 €3 351 €---
410 414 €6 729 €4 167 €3 685 €---
510 622 €6 595 €4 033 €4 027 €---
610 835 €6 456 €3 894 €4 379 €---
711 051 €6 312 €3 751 €4 739 €---
811 272 €6 164 €3 602 €5 108 €---
911 498 €6 010 €3 449 €5 487 €---
1011 728 €5 852 €3 290 €5 876 €---
1111 962 €5 688 €3 126 €6 275 €---
1212 202 €5 518 €2 956 €6 684 €---
1312 446 €5 342 €2 781 €7 103 €---
1412 695 €5 161 €2 599 €7 534 €---
1512 948 €4 973 €2 411 €7 975 €---
1613 207 €4 779 €2 217 €8 428 €---
1713 472 €4 579 €2 017 €8 893 €---
1813 741 €4 371 €1 809 €9 370 €---
1914 016 €4 157 €1 595 €9 859 €---
2014 296 €3 935 €1 373 €10 361 €---
2114 582 €3 705 €1 144 €10 877 €---
2214 874 €3 468 €906 €11 406 €---
2315 171 €3 223 €661 €11 948 €---
2415 475 €2 969 €408 €12 505 €---
2515 784 €2 707 €145 €13 077 €---
TOTAL314 323 €141 644 €65 599 €172 679 €9 293 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 788 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 061 €-2 788 €+4 849 €
2+2 061 €+907 €+1 154 €
3+2 061 €+1 005 €+1 056 €
4+2 061 €+1 105 €+956 €
5+2 061 €+1 208 €+853 €
6+2 061 €+1 314 €+747 €
7+2 061 €+1 422 €+639 €
8+2 061 €+1 533 €+528 €
9+2 061 €+1 646 €+415 €
10+2 061 €+1 763 €+298 €
11+2 061 €+1 882 €+179 €
12+2 061 €+2 005 €+56 €
13+2 061 €+2 131 €-70 €
14+2 061 €+2 260 €-199 €
15+2 061 €+2 393 €-332 €
16+2 061 €+2 528 €-467 €
17+2 061 €+2 668 €-607 €
18+2 061 €+2 811 €-750 €
19+2 061 €+2 958 €-897 €
20+2 061 €+3 108 €-1 047 €
21+2 061 €+3 263 €-1 202 €
22+2 061 €+3 422 €-1 361 €
23+2 061 €+3 584 €-1 523 €
24+2 061 €+3 752 €-1 691 €
25+2 061 €+3 923 €-1 862 €
Total+51 525 €+51 804 €+-279 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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