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Immeuble 2 pièces 270 m²

Bien expiré
VilleVillefranche-sur-Cher (41)
Surface270m²
Coût Total297 720€
Loyer Annuel26 385€
Rentabilité8.86%
Cashflow/mois+421€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 796,3 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

À VENDRE – Immeuble à Villefranche-sur-Cher – Emplacement centre-ville Spécial investisseur

Idéalement situé en plein cœur de Villefranche-sur-Cher, cet ensemble immobilier représente une excellente opportunité d'investissement locatif.

Il se compose d'un local commercial ainsi que de 5 appartements, dont un en rez-de-chaussée.

Chaque appartement comprend une cuisine indépendante, un salon avec espace nuit, une salle d'eau, ainsi qu'une grande terrasse à l'arrière, offrant un espace extérieur appréciable.

À l'extérieur, la propriété dispose d'une cour intérieure et de plusieurs dépendances, apportant un potentiel supplémentaire d'aménagement ou de stockage.

Avec son espace commercial et ses 5 appartements, ce bien à 215 000€ honoraires agences inclus, est parfait pour un investissement locatif. Référence agence : 21985 Référence annonce : R2VF-87N-6DW Date de réalisation du diagnostic : 05/02/2026 Prix hors honoraires : 200 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 400 € et 1 930 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Villefranche-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.291595, 1.707102
Total : 297 720€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 65 520€
Valeur du bien : 280 520€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 8.14€/m²/mois
Fourchette : 6.34€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2199€/mois
Loyer annuel estimé : 26385€/an
Fourchette totale : 1711€ - 2826€/mois
Fourchette annuelle : 20530€ - 33910€/an
Rentabilité brute :8.86%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 11.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 471,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :86,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 558,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 689,42€
Coût de l'assurance :26 050,50€
Taxe foncière : 2 638,50€/an
Soit par mois : 219,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 198,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 778,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :420,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments usés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des équipements
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, légère mise à jour recommandée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - moquette usée nécessitant un remplacement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 520 €(243 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:23 400€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 1400€ = 12400€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€ (pose incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:5 700€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 2500€ + Main d'œuvre: 700€ = 3200€
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation légère:420€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 70€/m² = 420€ (pose incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 199 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 385 €/an
Calcul : 2 199 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 935 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 720 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 042 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 135 €
Revenus locatifs : +26 385 €
Charges déductibles : -79 135 €
Résultat foncier Année 1 : -52 750 €(Déficit de 52 750 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 350 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 615 €/an
Revenus locatifs : +26 385 €
Charges déductibles : -13 615 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31350.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 385 €79 145 €9 944 €-52 760 €21 400 €31 360 €31 360 €
226 913 €13 360 €9 679 €13 553 €--17 807 €
327 451 €13 086 €9 406 €14 365 €--3 442 €
428 000 €12 803 €9 122 €15 197 €---
528 560 €12 510 €8 829 €16 050 €---
629 131 €12 207 €8 526 €16 924 €---
729 714 €11 893 €8 213 €17 820 €---
830 308 €11 569 €7 889 €18 739 €---
930 914 €11 234 €7 553 €19 680 €---
1031 532 €10 887 €7 207 €20 645 €---
1132 163 €10 528 €6 848 €21 635 €---
1232 806 €10 157 €6 477 €22 649 €---
1333 463 €9 774 €6 093 €23 689 €---
1434 132 €9 377 €5 696 €24 755 €---
1534 814 €8 966 €5 286 €25 848 €---
1635 511 €8 541 €4 861 €26 969 €---
1736 221 €8 102 €4 422 €28 119 €---
1836 945 €7 648 €3 967 €29 297 €---
1937 684 €7 178 €3 497 €30 506 €---
2038 438 €6 692 €3 011 €31 746 €---
2139 207 €6 189 €2 509 €33 018 €---
2239 991 €5 669 €1 989 €34 322 €---
2340 791 €5 131 €1 451 €35 659 €---
2441 606 €4 575 €894 €37 031 €---
2542 439 €4 000 €319 €38 439 €---
TOTAL845 119 €301 222 €143 689 €543 897 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 543 897 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 541 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 541 €-6 420 €+11 961 €
2+5 541 €0 €+5 541 €
3+5 541 €0 €+5 541 €
4+5 541 €+3 526 €+2 015 €
5+5 541 €+4 815 €+726 €
6+5 541 €+5 077 €+464 €
7+5 541 €+5 346 €+195 €
8+5 541 €+5 622 €-81 €
9+5 541 €+5 904 €-363 €
10+5 541 €+6 194 €-653 €
11+5 541 €+6 490 €-949 €
12+5 541 €+6 795 €-1 254 €
13+5 541 €+7 107 €-1 566 €
14+5 541 €+7 427 €-1 886 €
15+5 541 €+7 754 €-2 213 €
16+5 541 €+8 091 €-2 550 €
17+5 541 €+8 436 €-2 895 €
18+5 541 €+8 789 €-3 248 €
19+5 541 €+9 152 €-3 611 €
20+5 541 €+9 524 €-3 983 €
21+5 541 €+9 905 €-4 364 €
22+5 541 €+10 297 €-4 756 €
23+5 541 €+10 698 €-5 157 €
24+5 541 €+11 109 €-5 568 €
25+5 541 €+11 532 €-5 991 €
Total+138 525 €+163 169 €+-24 644 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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