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Appartement à vendre

VilleTulle (19)
Surface68m²
Coût Total105 642€
Loyer Annuel6 271€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 880,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/5 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon

Idéalement situé dans le secteur recherché de Cueille, appartement de type 3 d'environ 68 m² offre un cadre de vie pratique et agréable. Il se compose d'une entrée avec couloir desservant une cuisine équipée avec accès direct au balcon, un séjour lumineux, deux chambres, une salle de bains ainsi qu'un WC indépendant. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.257641, 1.751781
Total : 105 642€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 40 950€
Valeur du bien : 100 850€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6271€/an
Fourchette totale : 413€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 4953€ - 7940€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :890,72 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 569 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :-669€ (-1.1%)
Marge achat-revente :-45 073€ (-74.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 642€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,41€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 544,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 639,56€
Coût de l'assurance :7 923,15€
Taxe foncière : 627,11€/an
Soit par mois : 52,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 522,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 762,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et lavabo, carrelage complet, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 950 €(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 271 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 441 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 642 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 335 €
Revenus locatifs : +6 271 €
Charges déductibles : -47 335 €
Résultat foncier Année 1 : -41 064 €(Déficit de 41 064 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 664 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 385 €/an
Revenus locatifs : +6 271 €
Charges déductibles : -6 385 €
Résultat foncier Années 2+ : -114 €/an(Déficit de 114 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19664.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 271 €47 339 €3 445 €-41 068 €21 400 €19 668 €19 668 €
26 396 €6 296 €3 352 €101 €--19 567 €
36 524 €6 200 €3 256 €324 €--19 243 €
46 655 €6 101 €3 157 €554 €--18 689 €
56 788 €5 999 €3 055 €789 €--17 900 €
66 924 €5 893 €2 949 €1 031 €--16 869 €
77 062 €5 784 €2 840 €1 278 €--15 591 €
87 203 €5 671 €2 727 €1 533 €--14 058 €
97 348 €5 554 €2 610 €1 794 €--12 264 €
107 494 €5 433 €2 489 €2 061 €--10 203 €
117 644 €5 309 €2 365 €2 336 €--7 868 €
127 797 €5 180 €2 236 €2 617 €---
137 953 €5 047 €2 103 €2 907 €---
148 112 €4 909 €1 965 €3 203 €---
158 275 €4 767 €1 823 €3 508 €---
168 440 €4 620 €1 676 €3 820 €---
178 609 €4 468 €1 524 €4 141 €---
188 781 €4 311 €1 367 €4 470 €---
198 957 €4 148 €1 204 €4 808 €---
209 136 €3 981 €1 037 €5 155 €---
219 318 €3 807 €863 €5 511 €---
229 505 €3 628 €684 €5 877 €---
239 695 €3 443 €499 €6 252 €---
249 889 €3 251 €307 €6 637 €---
2510 087 €3 054 €110 €7 033 €---
TOTAL200 864 €164 190 €49 640 €36 673 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 271 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 317 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 317 €-6 420 €+7 737 €
2+1 317 €0 €+1 317 €
3+1 317 €0 €+1 317 €
4+1 317 €0 €+1 317 €
5+1 317 €0 €+1 317 €
6+1 317 €0 €+1 317 €
7+1 317 €0 €+1 317 €
8+1 317 €0 €+1 317 €
9+1 317 €0 €+1 317 €
10+1 317 €0 €+1 317 €
11+1 317 €0 €+1 317 €
12+1 317 €+785 €+532 €
13+1 317 €+872 €+445 €
14+1 317 €+961 €+356 €
15+1 317 €+1 052 €+265 €
16+1 317 €+1 146 €+171 €
17+1 317 €+1 242 €+75 €
18+1 317 €+1 341 €-24 €
19+1 317 €+1 442 €-125 €
20+1 317 €+1 547 €-230 €
21+1 317 €+1 653 €-336 €
22+1 317 €+1 763 €-446 €
23+1 317 €+1 876 €-559 €
24+1 317 €+1 991 €-674 €
25+1 317 €+2 110 €-793 €
Total+32 925 €+13 362 €+19 563 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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