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Maison à vendre

VilleChanac-les-Mines (19)
Surface134.7m²
Coût Total107 700€
Loyer Annuel12 645€
Rentabilité11.74%
Cashflow/mois+376€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 90 000 €
Surface : 134.7 m²
Prix au m² : 668,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 4 parkings: Garage, 3 parkings

Découvrez cette maison pleine de potentiel, composée de deux appartements indépendants : un T2 en rez-de-chaussée et un T3 à l'étage. Garage, dépendance et beau terrain clos de 3 092 m². Située à Chanac-les-Mines, à seulement 10 minutes de Tulle et de toutes les commodités. Une belle opportunité à visiter sans tarder ! Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Chanac-les-Mines
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19150
Coordonnées : 45.265557, 1.812680
Total : 107 700€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 100 500€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134.7m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1054€/mois
Loyer annuel estimé : 12645€/an
Fourchette totale : 828€ - 1341€/mois
Fourchette annuelle : 9933€ - 16097€/an
Rentabilité brute :11.74%
Fourchette de rentabilité :9.22% - 14.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 058,82 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :142 623 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-52 623€ (-36.9%)
Marge achat-revente :34 923€ (24.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 571,79€
Coût de l'assurance :9 423,75€
Taxe foncière : 1 264,45€/an
Soit par mois : 105,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 053,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 677,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :376,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 468 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 134.7 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (134.7 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 17 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2.5/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(78 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 054 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 645 €/an
Calcul : 1 054 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 754 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 264 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 896 €
Revenus locatifs : +12 645 €
Charges déductibles : -15 896 €
Résultat foncier Année 1 : -3 251 €(Déficit de 3 251 €)
Imputable sur revenu global : 3 251 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 396 €/an
Revenus locatifs : +12 645 €
Charges déductibles : -5 396 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 249 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 645 €15 899 €3 758 €-3 255 €3 255 €--
212 897 €5 301 €3 660 €7 596 €---
313 155 €5 200 €3 558 €7 956 €---
413 418 €5 094 €3 453 €8 324 €---
513 687 €4 985 €3 344 €8 701 €---
613 961 €4 873 €3 231 €9 088 €---
714 240 €4 756 €3 114 €9 484 €---
814 525 €4 634 €2 993 €9 890 €---
914 815 €4 509 €2 868 €10 306 €---
1015 111 €4 379 €2 738 €10 732 €---
1115 414 €4 244 €2 603 €11 169 €---
1215 722 €4 105 €2 463 €11 617 €---
1316 036 €3 960 €2 319 €12 076 €---
1416 357 €3 811 €2 169 €12 546 €---
1516 684 €3 656 €2 014 €13 029 €---
1617 018 €3 495 €1 854 €13 523 €---
1717 358 €3 329 €1 687 €14 030 €---
1817 705 €3 156 €1 515 €14 549 €---
1918 059 €2 978 €1 336 €15 082 €---
2018 421 €2 793 €1 151 €15 628 €---
2118 789 €2 601 €960 €16 188 €---
2219 165 €2 403 €761 €16 762 €---
2319 548 €2 197 €556 €17 351 €---
2419 939 €1 984 €343 €17 955 €---
2520 338 €1 764 €122 €18 574 €---
TOTAL405 008 €106 107 €54 572 €298 901 €3 255 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 976 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 901 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 655 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 655 €-976 €+3 631 €
2+2 655 €+2 279 €+376 €
3+2 655 €+2 387 €+268 €
4+2 655 €+2 497 €+158 €
5+2 655 €+2 610 €+45 €
6+2 655 €+2 726 €-71 €
7+2 655 €+2 845 €-190 €
8+2 655 €+2 967 €-312 €
9+2 655 €+3 092 €-437 €
10+2 655 €+3 220 €-565 €
11+2 655 €+3 351 €-696 €
12+2 655 €+3 485 €-830 €
13+2 655 €+3 623 €-968 €
14+2 655 €+3 764 €-1 109 €
15+2 655 €+3 909 €-1 254 €
16+2 655 €+4 057 €-1 402 €
17+2 655 €+4 209 €-1 554 €
18+2 655 €+4 365 €-1 710 €
19+2 655 €+4 525 €-1 870 €
20+2 655 €+4 688 €-2 033 €
21+2 655 €+4 856 €-2 201 €
22+2 655 €+5 029 €-2 374 €
23+2 655 €+5 205 €-2 550 €
24+2 655 €+5 386 €-2 731 €
25+2 655 €+5 572 €-2 917 €
Total+66 375 €+89 670 €+-23 295 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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