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vente - appartement

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface112m²
Coût Total175 280€
Loyer Annuel11 889€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garage, Salle de bain, Terrasse, Ascenseur, Box, Cave, Petit prix

À vendre, Le Cabinet Immobilier Emonet vous propose, dans copro de standing , F4 de 112 m2 avec terrasse à rénover entièrement, ascenseur sur le palier. Partie jour : hall d'entrée, spacieux séjour double, cuisine séparée, possibilité de decaler la cuisine et de la transformer en une troisième chambre Partie nuit : 2/3 chambres, dressing, une salle de bains .Wc. Garage double inclus Charges: 221 EUR par mois comprenant l'eau chaude, le chauffage (chaudiere récente) et l'entretien des parties communes. Cave Taxe Foncière 2025 : 1400 euros Date de réalisation des diagnostics : 18/03/2026 Les coûts sont estimés en fonction des caractéristiques de votre logement et pour une utilisation standard sur 5 usages (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage, auxiliaires) voir p.3 les détails par poste.. En cas de système collectif, les montants facturés peuvent différer en fonction des règles derépartition des charges. Voir p.3 les détails par poste 2380EUR 3260EUR

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.430000, 4.400000
Total : 175 280€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 24 080€
Valeur du bien : 164 080€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11889€/an
Fourchette totale : 735€ - 1336€/mois
Fourchette annuelle : 8818€ - 16029€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 325,92 €/m²
Basé sur :1064 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 502 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-8 502€ (-5.7%)
Marge achat-revente :-26 778€ (-18.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :875,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,58€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 928,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 404,20€
Coût de l'assurance :15 775,20€
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 221,00€/mois
Soit par an : 2 652,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 990,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 265,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-275,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif, si nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer un bon fonctionnement.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec meubles, plan de travail, électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (double vasque, baignoire/douche) et carrelage si nécessaire.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures un peu datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Hall d'entréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 080 €(215 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut mise aux normes et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (inclut remplacement éléments sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (inclut main d'œuvre)
  • Hall d'entrée - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds hall d'entrée: 15 m² × 20€/m² = 300€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 889 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 280 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 652 €/an
Calcul : 221 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 786 €
Revenus locatifs : +11 889 €
Charges déductibles : -34 786 €
Résultat foncier Année 1 : -22 897 €(Déficit de 22 897 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 497 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 706 €/an
Revenus locatifs : +11 889 €
Charges déductibles : -10 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1496.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 889 €34 792 €6 029 €-22 903 €21 400 €1 503 €1 503 €
212 127 €10 553 €5 870 €1 574 €---
312 369 €10 389 €5 706 €1 980 €---
412 617 €10 220 €5 537 €2 397 €---
512 869 €10 044 €5 361 €2 825 €---
613 127 €9 862 €5 179 €3 265 €---
713 389 €9 674 €4 990 €3 716 €---
813 657 €9 478 €4 795 €4 178 €---
913 930 €9 276 €4 593 €4 654 €---
1014 209 €9 067 €4 384 €5 141 €---
1114 493 €8 851 €4 168 €5 642 €---
1214 783 €8 627 €3 944 €6 156 €---
1315 078 €8 395 €3 712 €6 684 €---
1415 380 €8 154 €3 471 €7 226 €---
1515 687 €7 905 €3 222 €7 782 €---
1616 001 €7 648 €2 965 €8 353 €---
1716 321 €7 381 €2 698 €8 940 €---
1816 648 €7 105 €2 422 €9 543 €---
1916 981 €6 819 €2 136 €10 162 €---
2017 320 €6 523 €1 840 €10 797 €---
2117 667 €6 217 €1 534 €11 450 €---
2218 020 €5 899 €1 216 €12 121 €---
2318 380 €5 571 €888 €12 810 €---
2418 748 €5 231 €548 €13 517 €---
2519 123 €4 878 €195 €14 244 €---
TOTAL380 812 €228 559 €87 404 €152 253 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 253 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 497 €-6 420 €+8 917 €
2+2 497 €+21 €+2 476 €
3+2 497 €+594 €+1 903 €
4+2 497 €+719 €+1 778 €
5+2 497 €+848 €+1 649 €
6+2 497 €+979 €+1 518 €
7+2 497 €+1 115 €+1 382 €
8+2 497 €+1 254 €+1 243 €
9+2 497 €+1 396 €+1 101 €
10+2 497 €+1 542 €+955 €
11+2 497 €+1 693 €+804 €
12+2 497 €+1 847 €+650 €
13+2 497 €+2 005 €+492 €
14+2 497 €+2 168 €+329 €
15+2 497 €+2 335 €+162 €
16+2 497 €+2 506 €-9 €
17+2 497 €+2 682 €-185 €
18+2 497 €+2 863 €-366 €
19+2 497 €+3 048 €-551 €
20+2 497 €+3 239 €-742 €
21+2 497 €+3 435 €-938 €
22+2 497 €+3 636 €-1 139 €
23+2 497 €+3 843 €-1 346 €
24+2 497 €+4 055 €-1 558 €
25+2 497 €+4 273 €-1 776 €
Total+62 425 €+45 676 €+16 749 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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