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vente - maison

Bien expiré
VilleCublize (69)
Surface80m²
Coût Total174 575€
Loyer Annuel9 482€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 187,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Réf 07-5048. Saint-Vincent-de-Reins (69). Située à une heure de Lyon, 30mn de Roanne, 15mn d'Amplepuis et de la gare SNCF (ligne Roanne-Lyon), maison de village de 80 m² habitable. Cette maison comprend, une cuisine, un séjour ouvrant sur la terrasse, wc. À l'étage 3 chambres une salle d'eau, wc. Combles aménageables au dessus. Caves. Terrain de 523 m². Au coeur du village de St Vincent de Reins avec toutes les commodités : écoles, ramassage scolaire, médecin, pharmacie, bar-tabac, épicerie, boulangerie, boucherie. Au calme, vue exceptionnelle. Chauffage central fioul, double vitrage. Toiture et crépis de moins de 10 ans. Logement à consommation énergétique excessive : Classe G. Plus d'informations au : Réf : 07-5048. (gedeon_3525_31083046)

Ville : Cublize
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69550
Coordonnées : 46.020000, 4.380000
Total : 174 575€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 71 975€
Valeur du bien : 166 975€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 13.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 790€/mois
Loyer annuel estimé : 9482€/an
Fourchette totale : 567€ - 1101€/mois
Fourchette annuelle : 6805€ - 13214€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :3.90% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 575€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :859,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :50,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 909,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 141,51€
Coût de l'assurance :15 275,31€
Taxe foncière : 948,24€/an
Soit par mois : 79,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 790,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 988,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 437 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central fioul
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour améliorer la classe énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: 80 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 975 €(900 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13400€ = 13400€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 200€
    Isolation combles: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation lourde salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 175€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 800€ = 800€, 5 prises × 75€ = 375€, Total: 1175€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 200€
    Vérification et mise aux normes tuyauterie: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cublize (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 482 €/an
Calcul : 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 575 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 948 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 975 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 290 €
Revenus locatifs : +9 482 €
Charges déductibles : -79 290 €
Résultat foncier Année 1 : -69 808 €(Déficit de 69 808 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 408 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 315 €/an
Revenus locatifs : +9 482 €
Charges déductibles : -7 315 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 167 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48407.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 482 €79 296 €5 762 €-69 813 €21 400 €48 413 €48 413 €
29 672 €7 167 €5 607 €2 505 €--45 908 €
39 866 €7 007 €5 448 €2 858 €--43 050 €
410 063 €6 842 €5 283 €3 220 €--39 829 €
510 264 €6 672 €5 113 €3 592 €--36 237 €
610 469 €6 496 €4 936 €3 974 €--32 263 €
710 679 €6 313 €4 754 €4 365 €--27 898 €
810 892 €6 125 €4 566 €4 767 €--23 131 €
911 110 €5 930 €4 371 €5 180 €--17 951 €
1011 332 €5 729 €4 170 €5 603 €--12 347 €
1111 559 €5 521 €3 961 €6 038 €--6 309 €
1211 790 €5 305 €3 746 €6 485 €---
1312 026 €5 083 €3 524 €6 943 €---
1412 267 €4 853 €3 293 €7 414 €---
1512 512 €4 615 €3 056 €7 897 €---
1612 762 €4 369 €2 810 €8 393 €---
1713 017 €4 114 €2 555 €8 903 €---
1813 278 €3 852 €2 292 €9 426 €---
1913 543 €3 580 €2 020 €9 964 €---
2013 814 €3 299 €1 739 €10 516 €---
2114 090 €3 008 €1 449 €11 083 €---
2214 372 €2 707 €1 148 €11 665 €---
2314 660 €2 397 €837 €12 263 €---
2414 953 €2 075 €516 €12 877 €---
2515 252 €1 743 €184 €13 509 €---
TOTAL303 726 €194 098 €83 142 €109 628 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 628 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 991 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 991 €-6 420 €+8 411 €
2+1 991 €0 €+1 991 €
3+1 991 €0 €+1 991 €
4+1 991 €0 €+1 991 €
5+1 991 €0 €+1 991 €
6+1 991 €0 €+1 991 €
7+1 991 €0 €+1 991 €
8+1 991 €0 €+1 991 €
9+1 991 €0 €+1 991 €
10+1 991 €0 €+1 991 €
11+1 991 €0 €+1 991 €
12+1 991 €+1 945 €+46 €
13+1 991 €+2 083 €-92 €
14+1 991 €+2 224 €-233 €
15+1 991 €+2 369 €-378 €
16+1 991 €+2 518 €-527 €
17+1 991 €+2 671 €-680 €
18+1 991 €+2 828 €-837 €
19+1 991 €+2 989 €-998 €
20+1 991 €+3 155 €-1 164 €
21+1 991 €+3 325 €-1 334 €
22+1 991 €+3 499 €-1 508 €
23+1 991 €+3 679 €-1 688 €
24+1 991 €+3 863 €-1 872 €
25+1 991 €+4 053 €-2 062 €
Total+49 775 €+34 781 €+14 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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