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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleMoissac (82)
Surface169m²
Coût Total242 460€
Loyer Annuel17 196€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Surface de 169 m², Bâtiment de 1 étage, 6 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Une entrée, Salle de séjour, 2 Parkings, Terrain de 409 m²

Située à proximité immédiate des commerces et des écoles, cette maison individuelle sur deux niveaux, comprend une entrée, une cuisine, un séjour donnant sur une terrasse, trois chambres dont une en rez-de-chaussée, ainsi qu'une pièce supplémentaire offrant de multiples possibilités. Un grand garage et un jardin.

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.099750, 1.087440
Total : 242 460€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 59 940€
Valeur du bien : 228 940€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1433€/mois
Loyer annuel estimé : 17196€/an
Fourchette totale : 1155€ - 1778€/mois
Fourchette annuelle : 13860€ - 21335€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 200,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :70,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 271,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 794,20€
Coût de l'assurance :21 215,25€
Taxe foncière : 1 719,63€/an
Soit par mois : 143,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 433,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 414,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 169 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 169 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et petites réparations
Quantité: salon complet (~25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état mais vieillissant
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 169 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 940 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 140€
    Isolation combles: 169 m² × 60€/m² = 10140€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:6 750€
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 750€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 196 €/an
Calcul : 1 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 139 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 849 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 647 €
Revenus locatifs : +17 196 €
Charges déductibles : -70 647 €
Résultat foncier Année 1 : -53 451 €(Déficit de 53 451 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 051 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 707 €/an
Revenus locatifs : +17 196 €
Charges déductibles : -10 707 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 489 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32050.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 196 €70 655 €8 147 €-53 459 €21 400 €32 059 €32 059 €
217 540 €10 499 €7 930 €7 042 €--25 017 €
317 891 €10 275 €7 707 €7 616 €--17 401 €
418 249 €10 043 €7 475 €8 206 €--9 195 €
518 614 €9 804 €7 236 €8 810 €--385 €
618 986 €9 556 €6 988 €9 430 €---
719 366 €9 300 €6 731 €10 066 €---
819 753 €9 034 €6 466 €10 719 €---
920 148 €8 760 €6 192 €11 388 €---
1020 551 €8 476 €5 908 €12 075 €---
1120 962 €8 183 €5 614 €12 780 €---
1221 381 €7 879 €5 311 €13 503 €---
1321 809 €7 565 €4 996 €14 244 €---
1422 245 €7 240 €4 671 €15 006 €---
1522 690 €6 903 €4 335 €15 787 €---
1623 144 €6 555 €3 987 €16 589 €---
1723 607 €6 195 €3 627 €17 412 €---
1824 079 €5 823 €3 255 €18 256 €---
1924 561 €5 438 €2 869 €19 123 €---
2025 052 €5 039 €2 471 €20 013 €---
2125 553 €4 627 €2 059 €20 926 €---
2226 064 €4 200 €1 632 €21 864 €---
2326 585 €3 759 €1 191 €22 826 €---
2427 117 €3 302 €734 €23 814 €---
2527 659 €2 830 €262 €24 829 €---
TOTAL550 804 €241 940 €117 794 €308 863 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 863 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 611 €-6 420 €+10 031 €
2+3 611 €0 €+3 611 €
3+3 611 €0 €+3 611 €
4+3 611 €0 €+3 611 €
5+3 611 €0 €+3 611 €
6+3 611 €+2 714 €+897 €
7+3 611 €+3 020 €+591 €
8+3 611 €+3 216 €+395 €
9+3 611 €+3 416 €+195 €
10+3 611 €+3 622 €-11 €
11+3 611 €+3 834 €-223 €
12+3 611 €+4 051 €-440 €
13+3 611 €+4 273 €-662 €
14+3 611 €+4 502 €-891 €
15+3 611 €+4 736 €-1 125 €
16+3 611 €+4 977 €-1 366 €
17+3 611 €+5 223 €-1 612 €
18+3 611 €+5 477 €-1 866 €
19+3 611 €+5 737 €-2 126 €
20+3 611 €+6 004 €-2 393 €
21+3 611 €+6 278 €-2 667 €
22+3 611 €+6 559 €-2 948 €
23+3 611 €+6 848 €-3 237 €
24+3 611 €+7 144 €-3 533 €
25+3 611 €+7 449 €-3 838 €
Total+90 275 €+92 659 €+-2 384 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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