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Appartement à vendre

VilleÉchirolles (38)
Surface103m²
Coût Total186 700€
Loyer Annuel13 662€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 504,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8/8 étage, Ascenseur, Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, calme, Belle vue, Exposition sud-ouest, Interphone

Échirolles – Domaine Jean Jaurès Appartement familial 5 pièces – 103 m² Carrez

Situé au 8 € et dernier étage avec ascenseur, cet appartement traversant de 103 m² Carrez offre un calme absolu : aucun voisin au-dessus, une vue dégagée sur le parc fermé et une luminosité exceptionnelle.

Le vaste salon-séjour de 35 m², climatisé et baigné de lumière, s'ouvre sur un balcon exposé sud-ouest. Sa configuration permet facilement la création d'une 4 € chambre ou d'un bureau selon vos besoins familiaux. Cuisine avec loggia / 3 chambres / Salle d'eau / Pièce pouvant être aménagée en dressing / Toilettes séparés.

Un agencement idéal pour préserver l'intimité et la tranquillité de chacun. Résidence entretenue & rénovée récemment

Ravalement + isolation thermique réalisés en 2024

DPE : C – bonne performance énergétique

Volets roulants électriques

Cave en sous-sol incluse Garage possible en supplément

À 5 minutes à pied : écoles maternelle et primaire, supermarché, boulangerie, pharmacie, primeur, presse, brasserie. Transports : bus et tram à proximité – rocade à 5 min pour un accès rapide à Grenoble.

Cette annonce référence 288503 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier MARC RIGODANZO (EI) immatriculé au RSAC de GRENOBLE (38000) sous le numéro 95403204100012.

Prix du bien : 155 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 3 056,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/03/2025 Score DPE : 147 kWhEP/m²/an Score GES : 5 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1230.00 euros et 1740.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.153433, 5.704747
Total : 186 700€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 19 300€
Valeur du bien : 174 300€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1139€/mois
Loyer annuel estimé : 13662€/an
Fourchette totale : 893€ - 1451€/mois
Fourchette annuelle : 10722€ - 17410€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 537,63 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 376 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-3 376€ (-2.1%)
Marge achat-revente :-28 324€ (-17.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :913,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :74,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 988,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 430,78€
Coût de l'assurance :22 404,00€
Taxe foncière : 1 366,24€/an
Soit par mois : 113,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 254,67€/mois
Soit par an : 3 056,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 138,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 356,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-218,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien léger du parquet.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 300 €(187 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Plomberie mise à jour: 1000€, Électricité mise à jour: 800€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Plomberie mise à jour: 800€, Électricité mise à jour: 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:3 000€
    Peinture murs 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre peinture: 600€, Mise à jour robinetterie: 900€, Main d'œuvre mise à jour: 600€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Entretien parquet: 25€/m² × 25 = 625€, Main d'œuvre: 425€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 662 €/an
Calcul : 1 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 700 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 896 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 366 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 056 €/an
Calcul : 255 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 682 €
Revenus locatifs : +13 662 €
Charges déductibles : -30 682 €
Résultat foncier Année 1 : -17 019 €(Déficit de 17 019 €)
Imputable sur revenu global : 17 019 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 382 €/an
Revenus locatifs : +13 662 €
Charges déductibles : -11 382 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 281 €/an
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 662 €30 687 €6 069 €-17 025 €17 025 €--
213 936 €11 224 €5 906 €2 712 €---
314 214 €11 055 €5 737 €3 159 €---
414 499 €10 880 €5 562 €3 618 €---
514 789 €10 700 €5 381 €4 089 €---
615 084 €10 513 €5 195 €4 571 €---
715 386 €10 321 €5 002 €5 066 €---
815 694 €10 121 €4 803 €5 572 €---
916 008 €9 916 €4 597 €6 092 €---
1016 328 €9 703 €4 384 €6 625 €---
1116 654 €9 483 €4 165 €7 171 €---
1216 988 €9 256 €3 938 €7 732 €---
1317 327 €9 021 €3 703 €8 306 €---
1417 674 €8 779 €3 460 €8 895 €---
1518 027 €8 528 €3 210 €9 499 €---
1618 388 €8 269 €2 950 €10 119 €---
1718 756 €8 001 €2 683 €10 754 €---
1819 131 €7 725 €2 406 €11 406 €---
1919 513 €7 439 €2 120 €12 075 €---
2019 904 €7 143 €1 825 €12 760 €---
2120 302 €6 838 €1 520 €13 464 €---
2220 708 €6 522 €1 204 €14 185 €---
2321 122 €6 196 €878 €14 925 €---
2421 544 €5 860 €541 €15 685 €---
2521 975 €5 511 €193 €16 464 €---
TOTAL437 611 €239 692 €87 431 €197 920 €17 025 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 108 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 920 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 869 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 869 €-5 108 €+7 977 €
2+2 869 €+814 €+2 055 €
3+2 869 €+948 €+1 921 €
4+2 869 €+1 086 €+1 783 €
5+2 869 €+1 227 €+1 642 €
6+2 869 €+1 371 €+1 498 €
7+2 869 €+1 520 €+1 349 €
8+2 869 €+1 672 €+1 197 €
9+2 869 €+1 828 €+1 041 €
10+2 869 €+1 987 €+882 €
11+2 869 €+2 151 €+718 €
12+2 869 €+2 319 €+550 €
13+2 869 €+2 492 €+377 €
14+2 869 €+2 669 €+200 €
15+2 869 €+2 850 €+19 €
16+2 869 €+3 036 €-167 €
17+2 869 €+3 226 €-357 €
18+2 869 €+3 422 €-553 €
19+2 869 €+3 622 €-753 €
20+2 869 €+3 828 €-959 €
21+2 869 €+4 039 €-1 170 €
22+2 869 €+4 256 €-1 387 €
23+2 869 €+4 478 €-1 609 €
24+2 869 €+4 705 €-1 836 €
25+2 869 €+4 939 €-2 070 €
Total+71 725 €+59 376 €+12 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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