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Appartement T5 à vendre - 5 pièces - 106,23 m2 - Cholet - 49 - PAYS-DE-LOIRE

Bien expiré
VilleCholet (49)
Surface106.23m²
Coût Total176 894€
Loyer Annuel13 947€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 050 €
Surface : 106.23 m²
Prix au m² : 1 158,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Description

Dans une résidence avec ascenseur et accès PMR - Appartement T5 de 106m² offrant un hall d'entrée, cuisine indépendante aménagée, salon séjour de 28m² ouvert sur une loggia chauffée. Le dégagement dessert 3 chambres, salle de bains, salle d'eau et WC.Cave et place de parking extérieur.Des travaux de rafraichissement sont à prévoir.A proximité d'un centre commercial et à quelques minutes du centre ville.

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Total : 176 894€
Prix d'acquisition : 123 050€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 167 050€
Frais de notaire : 9 844€
Coût estimé : 9 844€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106.23m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1162€/mois
Loyer annuel estimé : 13947€/an
Fourchette totale : 902€ - 1497€/mois
Fourchette annuelle : 10826€ - 17968€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 173,91 €/m²
Basé sur :244 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :230 934 €
Prix d'achat :123 050 €
Décote à l'achat :-107 884€ (-46.7%)
Marge achat-revente :54 040€ (23.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 894€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 937,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 777,92€
Coût de l'assurance :15 478,22€
Taxe foncière : 1 394,70€/an
Soit par mois : 116,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 162,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 800€
    Parquet flottant: 35 m² × 60€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 947 €/an
Calcul : 1 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 894 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 395 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 127 €
Revenus locatifs : +13 947 €
Charges déductibles : -52 127 €
Résultat foncier Année 1 : -38 181 €(Déficit de 38 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 781 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 127 €/an
Revenus locatifs : +13 947 €
Charges déductibles : -8 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 819 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16780.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 983 €(65% de 123 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 908 €/an
Calcul : 79 983 € × 3,636% = 2 908 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 947 €52 133 €6 119 €-38 186 €21 400 €16 786 €16 786 €
214 226 €7 973 €5 959 €6 253 €--10 533 €
314 510 €7 807 €5 793 €6 703 €--3 830 €
414 801 €7 635 €5 621 €7 166 €---
515 097 €7 457 €5 443 €7 640 €---
615 399 €7 273 €5 259 €8 126 €---
715 707 €7 082 €5 068 €8 625 €---
816 021 €6 884 €4 870 €9 137 €---
916 341 €6 679 €4 665 €9 662 €---
1016 668 €6 467 €4 453 €10 201 €---
1117 001 €6 248 €4 234 €10 754 €---
1217 341 €6 020 €4 006 €11 321 €---
1317 688 €5 785 €3 771 €11 903 €---
1418 042 €5 541 €3 527 €12 501 €---
1518 403 €5 288 €3 275 €13 114 €---
1618 771 €5 027 €3 013 €13 744 €---
1719 146 €4 756 €2 742 €14 390 €---
1819 529 €4 476 €2 462 €15 053 €---
1919 920 €4 185 €2 171 €15 734 €---
2020 318 €3 885 €1 871 €16 434 €---
2120 724 €3 573 €1 559 €17 151 €---
2221 139 €3 251 €1 237 €17 888 €---
2321 562 €2 917 €903 €18 645 €---
2421 993 €2 571 €557 €19 422 €---
2522 433 €2 213 €199 €20 220 €---
TOTAL446 725 €183 124 €88 778 €263 602 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 602 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 947 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 929 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 929 €-6 420 €+9 349 €
2+2 929 €0 €+2 929 €
3+2 929 €0 €+2 929 €
4+2 929 €+1 001 €+1 928 €
5+2 929 €+2 292 €+637 €
6+2 929 €+2 438 €+491 €
7+2 929 €+2 587 €+342 €
8+2 929 €+2 741 €+188 €
9+2 929 €+2 899 €+30 €
10+2 929 €+3 060 €-131 €
11+2 929 €+3 226 €-297 €
12+2 929 €+3 396 €-467 €
13+2 929 €+3 571 €-642 €
14+2 929 €+3 750 €-821 €
15+2 929 €+3 934 €-1 005 €
16+2 929 €+4 123 €-1 194 €
17+2 929 €+4 317 €-1 388 €
18+2 929 €+4 516 €-1 587 €
19+2 929 €+4 720 €-1 791 €
20+2 929 €+4 930 €-2 001 €
21+2 929 €+5 145 €-2 216 €
22+2 929 €+5 367 €-2 438 €
23+2 929 €+5 594 €-2 665 €
24+2 929 €+5 827 €-2 898 €
25+2 929 €+6 066 €-3 137 €
Total+73 225 €+79 080 €+-5 855 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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