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Maison 2 pièces 177 m²

VilleChanac (48)
Surface177m²
Coût Total300 950€
Loyer Annuel15 561€
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-411€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 819,21 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 177 m² - Bienvenue sur le causse de Sauveterre. A 20 minutes des Gorges du Tarn et 15 minutes de l'autoroute.

Découvrez cette maison Caussenarde à rénover sur un grand terrain plat de + de 1000m2.

Après avoir monté quelques marches, découvrez une grande pièce de vie de 38m2.

Empruntez un joli escalier pour arriver sur l'espace nuit composé d'une grande chambre avec sa salle d'eau et son toilettes séparé.

Une dépendance de 39m2 peut être transformée en immense suite parentale supplémentaire ou logement indépendant (à vous de décider).

Une cave et un garage viennent complété le tout.

Travaux à prévoir : Réfection de la toiture (budget d'environ 35.000€),Fosse septique, Electricité, menuiseries, système de chauffage, décoration intérieur.

!! Visite virtuelle possible sur RDV (par ordinateur interposé) !!

Contactez moi pour organiser une visite ou pour toute information complémentaire.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 6 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Chanac
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48230
Coordonnées : 44.419315, 3.321126
Total : 300 950€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 144 350€
Valeur du bien : 289 350€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1297€/mois
Loyer annuel estimé : 15561€/an
Fourchette totale : 990€ - 1699€/mois
Fourchette annuelle : 11875€ - 20393€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 323,53 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :234 265 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-89 265€ (-38.1%)
Marge achat-revente :-66 685€ (-28.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :300 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 490,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :87,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 578,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 210,37€
Coût de l'assurance :26 333,12€
Taxe foncière : 1 556,14€/an
Soit par mois : 129,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 296,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 707,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-411,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Réparation de la toiture pour assurer l'étanchéité et la performance énergétique
Quantité: 177 m²
Raison: DPE F - Maison - Réparation nécessaire pour éviter les pertes de chaleur et respecter les normes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation thermique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique pour assurer la sécurité
Quantité: 177 m²
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour respecter les normes de sécurité électrique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite une modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :144 350 €(816 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:44 250€
    Isolation toiture: 177 m² × 250€/m² = 44250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:26 550€
    Mise aux normes électricité: 177 m² × 150€/m² = 26550€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chanac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 561 €/an
Calcul : 1 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 300 950 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 053 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 556 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 144 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 157 062 €
Revenus locatifs : +15 561 €
Charges déductibles : -157 062 €
Résultat foncier Année 1 : -141 500 €(Déficit de 141 500 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 120 100 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 712 €/an
Revenus locatifs : +15 561 €
Charges déductibles : -12 712 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 850 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 120100.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 561 €157 071 €10 112 €-141 510 €21 400 €120 110 €120 110 €
215 873 €12 453 €9 843 €3 420 €--116 690 €
316 190 €12 175 €9 566 €4 015 €--112 675 €
416 514 €11 888 €9 278 €4 626 €--108 049 €
516 844 €11 590 €8 981 €5 254 €--102 795 €
617 181 €11 283 €8 673 €5 898 €--96 897 €
717 525 €10 965 €8 355 €6 560 €--90 337 €
817 875 €10 636 €8 026 €7 240 €--83 098 €
918 233 €10 295 €7 686 €7 938 €--75 160 €
1018 597 €9 943 €7 333 €8 655 €--66 505 €
1118 969 €9 578 €6 969 €9 391 €--57 114 €
1219 349 €9 201 €6 592 €10 147 €---
1319 736 €8 811 €6 202 €10 924 €---
1420 130 €8 408 €5 798 €11 723 €---
1520 533 €7 990 €5 381 €12 543 €---
1620 944 €7 558 €4 949 €13 385 €---
1721 363 €7 112 €4 502 €14 251 €---
1821 790 €6 649 €4 040 €15 140 €---
1922 226 €6 171 €3 562 €16 054 €---
2022 670 €5 676 €3 067 €16 994 €---
2123 123 €5 165 €2 555 €17 959 €---
2223 586 €4 635 €2 026 €18 951 €---
2324 058 €4 087 €1 478 €19 970 €---
2424 539 €3 521 €911 €21 018 €---
2525 030 €2 935 €325 €22 095 €---
TOTAL498 437 €355 797 €146 210 €142 640 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 640 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 268 €-6 420 €+9 688 €
2+3 268 €0 €+3 268 €
3+3 268 €0 €+3 268 €
4+3 268 €0 €+3 268 €
5+3 268 €0 €+3 268 €
6+3 268 €0 €+3 268 €
7+3 268 €0 €+3 268 €
8+3 268 €0 €+3 268 €
9+3 268 €0 €+3 268 €
10+3 268 €0 €+3 268 €
11+3 268 €0 €+3 268 €
12+3 268 €+3 044 €+224 €
13+3 268 €+3 277 €-9 €
14+3 268 €+3 517 €-249 €
15+3 268 €+3 763 €-495 €
16+3 268 €+4 016 €-748 €
17+3 268 €+4 275 €-1 007 €
18+3 268 €+4 542 €-1 274 €
19+3 268 €+4 816 €-1 548 €
20+3 268 €+5 098 €-1 830 €
21+3 268 €+5 388 €-2 120 €
22+3 268 €+5 685 €-2 417 €
23+3 268 €+5 991 €-2 723 €
24+3 268 €+6 305 €-3 037 €
25+3 268 €+6 629 €-3 361 €
Total+81 700 €+59 926 €+21 774 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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