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Maison 3 chambres

VilleGesvres (53)
Surface160m²
Coût Total158 600€
Loyer Annuel11 217€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 843,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située aux Alpes mancelles dans petit hameau très calme. Maison avec diverses dépendances. Activités de plein air à la campagne.

Ville : Gesvres
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53370
Coordonnées : 48.360990, -0.162380
Total : 158 600€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 12 800€
Valeur du bien : 147 800€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 5.84€/m²/mois
Fourchette : 4.53€ - 7.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 935€/mois
Loyer annuel estimé : 11217€/an
Fourchette totale : 725€ - 1205€/mois
Fourchette annuelle : 8699€ - 14462€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :500 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :80 000 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :+55 000€ (+68.8%)
Marge achat-revente :-78 600€ (-98.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 768,06€
Coût de l'assurance :13 877,50€
Taxe foncière : 1 121,66€/an
Soit par mois : 93,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 934,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 914,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et carrelage usé
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et fonctionnalité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 800 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 800€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 80€/m² = 12800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 217 €/an
Calcul : 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 122 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 596 €
Revenus locatifs : +11 217 €
Charges déductibles : -19 596 €
Résultat foncier Année 1 : -8 379 €(Déficit de 8 379 €)
Imputable sur revenu global : 8 379 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 796 €/an
Revenus locatifs : +11 217 €
Charges déductibles : -6 796 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 421 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 217 €19 601 €5 124 €-8 384 €8 384 €--
211 441 €6 662 €4 986 €4 779 €---
311 670 €6 519 €4 843 €5 150 €---
411 903 €6 372 €4 695 €5 532 €---
512 141 €6 219 €4 542 €5 922 €---
612 384 €6 061 €4 384 €6 323 €---
712 632 €5 898 €4 221 €6 734 €---
812 884 €5 730 €4 053 €7 155 €---
913 142 €5 556 €3 879 €7 586 €---
1013 405 €5 376 €3 699 €8 029 €---
1113 673 €5 190 €3 513 €8 483 €---
1213 946 €4 998 €3 322 €8 948 €---
1314 225 €4 800 €3 123 €9 425 €---
1414 510 €4 595 €2 918 €9 915 €---
1514 800 €4 384 €2 707 €10 417 €---
1615 096 €4 165 €2 488 €10 931 €---
1715 398 €3 939 €2 262 €11 459 €---
1815 706 €3 705 €2 029 €12 001 €---
1916 020 €3 464 €1 787 €12 556 €---
2016 340 €3 215 €1 538 €13 125 €---
2116 667 €2 958 €1 281 €13 710 €---
2217 001 €2 692 €1 015 €14 309 €---
2317 341 €2 417 €740 €14 924 €---
2417 687 €2 133 €456 €15 555 €---
2518 041 €1 839 €163 €16 202 €---
TOTAL359 272 €128 487 €73 768 €230 785 €8 384 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 515 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 785 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 355 €-2 515 €+4 870 €
2+2 355 €+1 434 €+921 €
3+2 355 €+1 545 €+810 €
4+2 355 €+1 659 €+696 €
5+2 355 €+1 777 €+578 €
6+2 355 €+1 897 €+458 €
7+2 355 €+2 020 €+335 €
8+2 355 €+2 146 €+209 €
9+2 355 €+2 276 €+79 €
10+2 355 €+2 409 €-54 €
11+2 355 €+2 545 €-190 €
12+2 355 €+2 684 €-329 €
13+2 355 €+2 828 €-473 €
14+2 355 €+2 974 €-619 €
15+2 355 €+3 125 €-770 €
16+2 355 €+3 279 €-924 €
17+2 355 €+3 438 €-1 083 €
18+2 355 €+3 600 €-1 245 €
19+2 355 €+3 767 €-1 412 €
20+2 355 €+3 938 €-1 583 €
21+2 355 €+4 113 €-1 758 €
22+2 355 €+4 293 €-1 938 €
23+2 355 €+4 477 €-2 122 €
24+2 355 €+4 666 €-2 311 €
25+2 355 €+4 861 €-2 506 €
Total+58 875 €+69 235 €+-10 360 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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