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Vends F4 rdc 74m2 libre

Bien expiré
VilleSaint-Brieuc (22)
Surface74m²
Coût Total151 800€
Loyer Annuel8 862€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 283,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Salon et salle à manger et 2 chambres.. possibilité de faire une 3 ème chambre. Voir 4 si investisseur pour chambres étudiants. Cabine douche et meuble cuisine neufs. Université mazier à qq mètres, boulangerie pharmacie tabac journaux et épicerie, arrêt bus sinon 20mn à pied centre ville. Sortez de immeuble au pied de la 4 voix, à gauche vers carrefour 5mn, à droite Leclerc 5mn.

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.512520, -2.743230
Total : 151 800€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 49 200€
Valeur du bien : 144 200€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 738€/mois
Loyer annuel estimé : 8862€/an
Fourchette totale : 586€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 7027€ - 11175€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 548,39 €/m²
Basé sur :265 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 581 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-19 581€ (-17.1%)
Marge achat-revente :-37 219€ (-32.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :743,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 781,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 328,50€
Coût de l'assurance :11 385,00€
Taxe foncière : 886,18€/an
Soit par mois : 73,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 738,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 855,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 200 €(665 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Second œuvre général - Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (installation incluse)
  • Second œuvre général - Plomberie:3 000€
    Vérification et mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 862 €/an
Calcul : 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 886 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 486 €
Revenus locatifs : +8 862 €
Charges déductibles : -55 486 €
Résultat foncier Année 1 : -46 625 €(Déficit de 46 625 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 225 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 286 €/an
Revenus locatifs : +8 862 €
Charges déductibles : -6 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 575 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25224.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 862 €55 491 €4 950 €-46 629 €21 400 €25 229 €25 229 €
29 039 €6 158 €4 816 €2 881 €--22 348 €
39 220 €6 020 €4 679 €3 199 €--19 149 €
49 404 €5 878 €4 537 €3 526 €--15 623 €
59 592 €5 731 €4 389 €3 861 €--11 761 €
69 784 €5 579 €4 238 €4 205 €--7 556 €
79 980 €5 422 €4 080 €4 558 €--2 998 €
810 179 €5 260 €3 918 €4 920 €---
910 383 €5 092 €3 750 €5 291 €---
1010 591 €4 919 €3 577 €5 672 €---
1110 803 €4 739 €3 398 €6 063 €---
1211 019 €4 554 €3 213 €6 464 €---
1311 239 €4 363 €3 021 €6 876 €---
1411 464 €4 165 €2 823 €7 299 €---
1511 693 €3 961 €2 619 €7 732 €---
1611 927 €3 749 €2 408 €8 178 €---
1712 165 €3 531 €2 189 €8 634 €---
1812 409 €3 305 €1 964 €9 103 €---
1912 657 €3 072 €1 730 €9 585 €---
2012 910 €2 831 €1 489 €10 079 €---
2113 168 €2 582 €1 240 €10 586 €---
2213 432 €2 324 €983 €11 107 €---
2313 700 €2 058 €717 €11 642 €---
2413 974 €1 783 €442 €12 191 €---
2514 254 €1 499 €158 €12 755 €---
TOTAL283 847 €154 068 €71 328 €129 779 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 779 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 861 €-6 420 €+8 281 €
2+1 861 €0 €+1 861 €
3+1 861 €0 €+1 861 €
4+1 861 €0 €+1 861 €
5+1 861 €0 €+1 861 €
6+1 861 €0 €+1 861 €
7+1 861 €0 €+1 861 €
8+1 861 €+576 €+1 285 €
9+1 861 €+1 587 €+274 €
10+1 861 €+1 702 €+159 €
11+1 861 €+1 819 €+42 €
12+1 861 €+1 939 €-78 €
13+1 861 €+2 063 €-202 €
14+1 861 €+2 190 €-329 €
15+1 861 €+2 320 €-459 €
16+1 861 €+2 453 €-592 €
17+1 861 €+2 590 €-729 €
18+1 861 €+2 731 €-870 €
19+1 861 €+2 875 €-1 014 €
20+1 861 €+3 024 €-1 163 €
21+1 861 €+3 176 €-1 315 €
22+1 861 €+3 332 €-1 471 €
23+1 861 €+3 493 €-1 632 €
24+1 861 €+3 657 €-1 796 €
25+1 861 €+3 826 €-1 965 €
Total+46 525 €+38 934 €+7 591 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 81 jours
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