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Dans un quartier calme avec commerce de proximité à pied.

Bien expiré
VilleCoray (29)
Surface80m²
Coût Total148 020€
Loyer Annuel8 040€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 118,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Située dans la commune de Coray (29370), cette maison de ville offre un cadre paisible et convivial. Idéalement implantée, elle bénéficie d'un environnement calme, proximité des commodités telles que les écoles, les commerces et les transports en commun.

Construite en 1974, cette charmante maison de 80 m² sur un terrain de même superficie se compose de 3 pièces dont 2 chambres. Dotée d'une salle d'eau et de toilettes, elle offre un espace de vie fonctionnel et lumineux. Parfait pour un couple ou une petite famille, ce bien saura séduire par son agencement pratique et ses possibilités d'aménagement. Son emplacement central et ses caractéristiques en font une opportunité à ne pas manquer pour qui recherche un confort de vie.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 89 500 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Corinne REDEAU, Tél. : 0676610084, E-mail : corinne.redeau@megagence.com - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de QUIMPER sous le numéro 894 844 836 - https://www.megagence.com/web/public/pdf/megAgence-bareme-honoraires.pdf

Ville : Coray
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29370
Coordonnées : 48.051779, -3.837377
Total : 148 020€
Prix d'acquisition : 89 500€
Travaux : 51 360€
Valeur du bien : 140 860€
Frais de notaire : 7 160€
Coût estimé : 7 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 670€/mois
Loyer annuel estimé : 8040€/an
Fourchette totale : 524€ - 856€/mois
Fourchette annuelle : 6291€ - 10275€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 333,33 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :106 666 €
Prix d'achat :89 500 €
Décote à l'achat :-17 166€ (-16.1%)
Marge achat-revente :-41 354€ (-38.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,01€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 766,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 730,61€
Coût de l'assurance :11 101,50€
Taxe foncière : 804,00€/an
Soit par mois : 67,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 670,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et carrelage usé.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 360 €(642 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen pour installation complète, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:6 000€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 75€/m² = 6000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Coray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 040 €/an
Calcul : 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 895 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 020 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 804 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 503 €
Revenus locatifs : +8 040 €
Charges déductibles : -57 503 €
Résultat foncier Année 1 : -49 463 €(Déficit de 49 463 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 063 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 143 €/an
Revenus locatifs : +8 040 €
Charges déductibles : -6 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28063.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175 €(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 040 €57 508 €4 900 €-49 468 €21 400 €28 068 €28 068 €
28 201 €6 017 €4 769 €2 184 €--25 884 €
38 365 €5 882 €4 634 €2 483 €--23 401 €
48 532 €5 742 €4 493 €2 791 €--20 610 €
58 703 €5 597 €4 349 €3 106 €--17 504 €
68 877 €5 447 €4 199 €3 430 €--14 075 €
79 054 €5 292 €4 044 €3 762 €--10 312 €
89 235 €5 132 €3 884 €4 103 €--6 209 €
99 420 €4 967 €3 718 €4 454 €--1 756 €
109 609 €4 795 €3 547 €4 813 €---
119 801 €4 618 €3 370 €5 182 €---
129 997 €4 435 €3 187 €5 561 €---
1310 197 €4 246 €2 998 €5 951 €---
1410 401 €4 050 €2 802 €6 350 €---
1510 609 €3 848 €2 600 €6 760 €---
1610 821 €3 639 €2 391 €7 182 €---
1711 037 €3 423 €2 174 €7 615 €---
1811 258 €3 199 €1 951 €8 059 €---
1911 483 €2 968 €1 719 €8 516 €---
2011 713 €2 728 €1 480 €8 984 €---
2111 947 €2 481 €1 233 €9 466 €---
2212 186 €2 225 €977 €9 961 €---
2312 430 €1 961 €713 €10 469 €---
2412 678 €1 688 €439 €10 991 €---
2512 932 €1 405 €157 €11 527 €---
TOTAL257 523 €153 292 €70 731 €104 230 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 230 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 688 €-6 420 €+8 108 €
2+1 688 €0 €+1 688 €
3+1 688 €0 €+1 688 €
4+1 688 €0 €+1 688 €
5+1 688 €0 €+1 688 €
6+1 688 €0 €+1 688 €
7+1 688 €0 €+1 688 €
8+1 688 €0 €+1 688 €
9+1 688 €0 €+1 688 €
10+1 688 €+917 €+771 €
11+1 688 €+1 555 €+133 €
12+1 688 €+1 668 €+20 €
13+1 688 €+1 785 €-97 €
14+1 688 €+1 905 €-217 €
15+1 688 €+2 028 €-340 €
16+1 688 €+2 155 €-467 €
17+1 688 €+2 284 €-596 €
18+1 688 €+2 418 €-730 €
19+1 688 €+2 555 €-867 €
20+1 688 €+2 695 €-1 007 €
21+1 688 €+2 840 €-1 152 €
22+1 688 €+2 988 €-1 300 €
23+1 688 €+3 141 €-1 453 €
24+1 688 €+3 297 €-1 609 €
25+1 688 €+3 458 €-1 770 €
Total+42 200 €+31 269 €+10 931 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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