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Appartement à vendre

VilleMontigny-lès-Cormeilles (95)
Surface68m²
Coût Total212 100€
Loyer Annuel13 414€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-468€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 205,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, calme, Belle vue, Interphone

Découvrez ce bel appartement de type F4 d'une superficie de 68 m², idéalement situé au 4e et dernier étage d'une copropriété calme et recherchée. ?Ce bien traversant baigné de lumière se compose d'un spacieux séjour double, parfait pour recevoir et aménager un espace salon ainsi qu'un coin salle à manger. Il dispose également d'une cuisine aménagée fonctionnelle, de deux chambres confortables, et d'un dégagement astucieusement optimisé doté de nombreux rangements ainsi que d'un dressing dédié. La salle de bain complète l'agencement de cet appartement aux prestations soignées. ?Les atouts majeurs : ?Dernier étage : Profitez d'une vue dégagée et d'une tranquillité absolue sans aucun voisin au-dessus. ?Stationnement et stockage : Une place de parking privative extérieure et une cave saine accompagnent ce bien. ?Emplacement stratégique : À quelques minutes à pied de la gare, des écoles de quartier, des axes autoroutiers et des parcs verdoyants pour vos loisirs. ?Un bien rare sur le secteur, idéal pour un premier achat familial ou un investissement de qualité. Contactez votre agence LA CLEF DE SAINT LEU dès aujourd'hui pour organiser une visite. (7.14 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 40 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4180.00 euros. Jérôme DUPAS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 532 538 246 - PONTOISE.

Ville : Montigny-lès-Cormeilles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95370
Coordonnées : 49.001827, 2.202229
Total : 212 100€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 50 100€
Valeur du bien : 200 100€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 19.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1118€/mois
Loyer annuel estimé : 13414€/an
Fourchette totale : 932€ - 1340€/mois
Fourchette annuelle : 11188€ - 16083€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 626,14 €/m²
Basé sur :144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 577 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-28 577€ (-16.0%)
Marge achat-revente :-33 523€ (-18.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 064,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :61,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 125,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 129,70€
Coût de l'assurance :18 558,75€
Taxe foncière : 1 341,44€/an
Soit par mois : 111,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 348,33€/mois
Soit par an : 4 180,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 117,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 586,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-468,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 462 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vieillissante avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 100 €(737 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montigny-lès-Cormeilles (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 22 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 118 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 414 €/an
Calcul : 1 118 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 373 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 100 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 341 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 180 €/an
Calcul : 348 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 736 €
Revenus locatifs : +13 414 €
Charges déductibles : -63 736 €
Résultat foncier Année 1 : -50 322 €(Déficit de 50 322 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 922 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 636 €/an
Revenus locatifs : +13 414 €
Charges déductibles : -13 636 €
Résultat foncier Années 2+ : -222 €/an(Déficit de 222 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28922.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 414 €63 743 €7 380 €-50 329 €21 400 €28 929 €28 929 €
213 683 €13 450 €7 187 €232 €--28 697 €
313 956 €13 251 €6 987 €705 €--27 991 €
414 235 €13 044 €6 780 €1 191 €--26 800 €
514 520 €12 830 €6 566 €1 690 €--25 109 €
614 811 €12 608 €6 344 €2 203 €--22 907 €
715 107 €12 378 €6 114 €2 729 €--20 178 €
815 409 €12 140 €5 876 €3 269 €--16 909 €
915 717 €11 893 €5 629 €3 824 €--13 085 €
1016 031 €11 638 €5 374 €4 394 €--8 692 €
1116 352 €11 373 €5 110 €4 979 €--3 713 €
1216 679 €11 099 €4 836 €5 580 €---
1317 013 €10 815 €4 552 €6 197 €---
1417 353 €10 522 €4 258 €6 831 €---
1517 700 €10 217 €3 953 €7 483 €---
1618 054 €9 902 €3 638 €8 152 €---
1718 415 €9 575 €3 311 €8 840 €---
1818 783 €9 237 €2 973 €9 547 €---
1919 159 €8 886 €2 622 €10 273 €---
2019 542 €8 523 €2 259 €11 019 €---
2119 933 €8 147 €1 883 €11 786 €---
2220 332 €7 758 €1 494 €12 574 €---
2320 738 €7 354 €1 091 €13 384 €---
2421 153 €6 937 €673 €14 216 €---
2521 576 €6 504 €240 €15 072 €---
TOTAL429 666 €313 824 €107 130 €115 841 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 841 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 817 €-6 420 €+9 237 €
2+2 817 €0 €+2 817 €
3+2 817 €0 €+2 817 €
4+2 817 €0 €+2 817 €
5+2 817 €0 €+2 817 €
6+2 817 €0 €+2 817 €
7+2 817 €0 €+2 817 €
8+2 817 €0 €+2 817 €
9+2 817 €0 €+2 817 €
10+2 817 €0 €+2 817 €
11+2 817 €0 €+2 817 €
12+2 817 €+1 674 €+1 143 €
13+2 817 €+1 859 €+958 €
14+2 817 €+2 049 €+768 €
15+2 817 €+2 245 €+572 €
16+2 817 €+2 446 €+371 €
17+2 817 €+2 652 €+165 €
18+2 817 €+2 864 €-47 €
19+2 817 €+3 082 €-265 €
20+2 817 €+3 306 €-489 €
21+2 817 €+3 536 €-719 €
22+2 817 €+3 772 €-955 €
23+2 817 €+4 015 €-1 198 €
24+2 817 €+4 265 €-1 448 €
25+2 817 €+4 522 €-1 705 €
Total+70 425 €+35 866 €+34 559 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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