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Duplex 4 pièces 81 m²

VillePuy-en-Velay (43)
Surface81m²
Coût Total122 400€
Loyer Annuel7 780€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 296,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 81 m²

Centre ville, beau duplex de 81 m2 comprenant : une entrée avec wc, une pièce de vie lumineuse, une cuisine semi ouverte, deux chambres et un bureau (ou 3ème chambre de 8.5 m2) une salle de bains et un second wc. Intérieur bon état pas de gros travaux à prévoir.

Petite copropriété de 6 lots Charges annuelles environ 1000 € Pas de procédure en cours. Pas de gros travaux prévus.

TF : environ 1400 €

Chauffage électrique DPE D nouvelle version Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1320 € et 1840 € abonnement compris. Date de référence des prix et de l'énergie utilisés pour établir cette estimation 06/12/2022

Honoraires charge vendeur

Surface : 81 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/12/2022

Consommation énergie primaire : 222 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 117 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 320 € et 1 840 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.046730, 3.887058
Total : 122 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 114 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 648€/mois
Loyer annuel estimé : 7780€/an
Fourchette totale : 493€ - 852€/mois
Fourchette annuelle : 5920€ - 10225€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 461,54 €/m²
Basé sur :433 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 385 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-13 385€ (-11.3%)
Marge achat-revente :-4 015€ (-3.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :611,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 647,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 035,34€
Coût de l'assurance :10 710,00€
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 648,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 847,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant un nouveau lavabo, douche ou baignoire, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuel remplacement de la robinetterie dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - robinetterie à vérifier pour confort
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(111 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (coût moyen incluant installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay. Coût de la pompe à chaleur air-air estimé à 9000€ incluant installation. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 648 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 780 €/an
Calcul : 648 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 206 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 034 €
Revenus locatifs : +7 780 €
Charges déductibles : -16 034 €
Résultat foncier Année 1 : -8 254 €(Déficit de 8 254 €)
Imputable sur revenu global : 8 254 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 034 €/an
Revenus locatifs : +7 780 €
Charges déductibles : -7 034 €
Résultat foncier Années 2+ : 746 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 780 €16 038 €4 210 €-8 258 €8 258 €--
27 936 €6 928 €4 099 €1 008 €---
38 095 €6 813 €3 985 €1 282 €---
48 257 €6 695 €3 866 €1 562 €---
58 422 €6 572 €3 744 €1 850 €---
68 590 €6 445 €3 616 €2 145 €---
78 762 €6 313 €3 485 €2 449 €---
88 937 €6 177 €3 349 €2 760 €---
99 116 €6 036 €3 208 €3 080 €---
109 298 €5 890 €3 062 €3 408 €---
119 484 €5 739 €2 910 €3 746 €---
129 674 €5 582 €2 754 €4 092 €---
139 867 €5 420 €2 592 €4 447 €---
1410 065 €5 252 €2 424 €4 812 €---
1510 266 €5 079 €2 250 €5 188 €---
1610 471 €4 899 €2 070 €5 573 €---
1710 681 €4 712 €1 884 €5 968 €---
1810 895 €4 520 €1 691 €6 375 €---
1911 112 €4 320 €1 492 €6 792 €---
2011 335 €4 113 €1 285 €7 221 €---
2111 561 €3 899 €1 071 €7 662 €---
2211 793 €3 678 €849 €8 115 €---
2312 028 €3 448 €620 €8 580 €---
2412 269 €3 211 €382 €9 058 €---
2512 514 €2 965 €136 €9 550 €---
TOTAL249 210 €140 744 €61 035 €108 466 €8 258 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 477 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 466 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 780 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 634 €-2 477 €+4 111 €
2+1 634 €+303 €+1 331 €
3+1 634 €+384 €+1 250 €
4+1 634 €+469 €+1 165 €
5+1 634 €+555 €+1 079 €
6+1 634 €+644 €+990 €
7+1 634 €+735 €+899 €
8+1 634 €+828 €+806 €
9+1 634 €+924 €+710 €
10+1 634 €+1 023 €+611 €
11+1 634 €+1 124 €+510 €
12+1 634 €+1 228 €+406 €
13+1 634 €+1 334 €+300 €
14+1 634 €+1 444 €+190 €
15+1 634 €+1 556 €+78 €
16+1 634 €+1 672 €-38 €
17+1 634 €+1 791 €-157 €
18+1 634 €+1 912 €-278 €
19+1 634 €+2 038 €-404 €
20+1 634 €+2 166 €-532 €
21+1 634 €+2 299 €-665 €
22+1 634 €+2 434 €-800 €
23+1 634 €+2 574 €-940 €
24+1 634 €+2 717 €-1 083 €
25+1 634 €+2 865 €-1 231 €
Total+40 850 €+32 540 €+8 310 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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