Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Châteaudun

VilleChâteaudun (28)
Surface99m²
Coût Total145 090€
Loyer Annuel9 898€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 818,18 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Maison 4 Chambres + Jardin à Châteaudun Idéal Premier Achat ou Investissement Locatif Venez découvrir ce beau potentiel de 99 m2 situé à deux pas des commodités. Les points clés : * RDC : Espace séjour, salon et cuisine indépendante (potentiel d'ouverture totale). * Étage : Rare sur le secteur, un palier desservant 4 chambres et une salle de bains. * Extérieur : Jardin clos de 340 m2 sans vis-à-vis gênant. * Annexes : Un garage privatif inclus.Travaux à prévoir :Maison saine mais nécessitant une rénovation globale (déco, isolation, électricité). Le prix tient compte des travaux, offrant une belle marge de valorisation immédiate !

L'atout majeur : Une maison de 4 chambres au prix d'un appartement. À visiter sans tarder ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://chateaudun-immo.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.070128, 1.331146
Total : 145 090€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 57 610€
Valeur du bien : 138 610€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 10.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9898€/an
Fourchette totale : 682€ - 997€/mois
Fourchette annuelle : 8190€ - 11962€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 235,99 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 363 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-41 363€ (-33.8%)
Marge achat-revente :-22 727€ (-18.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :718,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 760,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 488,99€
Coût de l'assurance :12 695,37€
Taxe foncière : 989,78€/an
Soit par mois : 82,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 843,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 610 €(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 960€
    Isolation toiture/combles: 99 m² × 40€/m² = 3960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 898 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 090 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 978 €
Revenus locatifs : +9 898 €
Charges déductibles : -63 978 €
Résultat foncier Année 1 : -54 080 €(Déficit de 54 080 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 680 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 368 €/an
Revenus locatifs : +9 898 €
Charges déductibles : -6 368 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 530 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32680.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 898 €63 983 €4 875 €-54 085 €21 400 €32 685 €32 685 €
210 096 €6 243 €4 746 €3 853 €--28 832 €
310 298 €6 109 €4 612 €4 188 €--24 644 €
410 504 €5 971 €4 473 €4 533 €--20 111 €
510 714 €5 827 €4 330 €4 886 €--15 225 €
610 928 €5 679 €4 182 €5 249 €--9 976 €
711 146 €5 526 €4 028 €5 621 €--4 355 €
811 369 €5 367 €3 869 €6 002 €---
911 597 €5 203 €3 705 €6 394 €---
1011 829 €5 033 €3 535 €6 796 €---
1112 065 €4 857 €3 360 €7 208 €---
1212 307 €4 676 €3 178 €7 631 €---
1312 553 €4 488 €2 990 €8 065 €---
1412 804 €4 293 €2 795 €8 511 €---
1513 060 €4 092 €2 594 €8 968 €---
1613 321 €3 883 €2 386 €9 438 €---
1713 588 €3 668 €2 170 €9 919 €---
1813 859 €3 445 €1 948 €10 414 €---
1914 136 €3 215 €1 717 €10 922 €---
2014 419 €2 976 €1 479 €11 443 €---
2114 708 €2 729 €1 232 €11 978 €---
2215 002 €2 474 €977 €12 528 €---
2315 302 €2 210 €713 €13 092 €---
2415 608 €1 937 €439 €13 671 €---
2515 920 €1 654 €157 €14 266 €---
TOTAL317 029 €165 539 €70 489 €151 490 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 079 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 079 €-6 420 €+8 499 €
2+2 079 €0 €+2 079 €
3+2 079 €0 €+2 079 €
4+2 079 €0 €+2 079 €
5+2 079 €0 €+2 079 €
6+2 079 €0 €+2 079 €
7+2 079 €0 €+2 079 €
8+2 079 €+494 €+1 585 €
9+2 079 €+1 918 €+161 €
10+2 079 €+2 039 €+40 €
11+2 079 €+2 162 €-83 €
12+2 079 €+2 289 €-210 €
13+2 079 €+2 420 €-341 €
14+2 079 €+2 553 €-474 €
15+2 079 €+2 690 €-611 €
16+2 079 €+2 831 €-752 €
17+2 079 €+2 976 €-897 €
18+2 079 €+3 124 €-1 045 €
19+2 079 €+3 277 €-1 198 €
20+2 079 €+3 433 €-1 354 €
21+2 079 €+3 593 €-1 514 €
22+2 079 €+3 758 €-1 679 €
23+2 079 €+3 927 €-1 848 €
24+2 079 €+4 101 €-2 022 €
25+2 079 €+4 280 €-2 201 €
Total+51 975 €+45 447 €+6 528 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →