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Maison - 7 pièces à vendre

VilleCheptainville (91)
Surface160m²
Coût Total365 900€
Loyer Annuel27 442€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 843,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé proches de toutes commodités (école, transports en commun, commerces... ), cette charmante maison en pierre saura vous séduire par son authenticité et ses beaux volumes. Elle se compose de 8 pièces, dont une spacieuse pièce de vie lumineuse, idéale pour recevoir, ainsi que de 5 chambres offrant de nombreuses possibilités d'aménagement idéal pour une famille

À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain spacieux. Une dépendance vient compléter ce bien, offrant un espace supplémentaire pouvant être aménagé selon vos besoins (atelier, stockage, bureau).

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 4016.00 et 5434.00 .

Votre conseiller We Invest France : Anaïs Maury Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 101 647 717.

Ville : Cheptainville
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91630
Coordonnées : 48.551311, 2.265667
Total : 365 900€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 47 300€
Valeur du bien : 342 300€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 14.29€/m²/mois
Fourchette : 11.44€ - 17.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 2287€/mois
Loyer annuel estimé : 27442€/an
Fourchette totale : 1830€ - 2857€/mois
Fourchette annuelle : 21962€ - 34289€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 046,07 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :487 371 €
Prix d'achat :295 000 €
Décote à l'achat :-192 371€ (-39.5%)
Marge achat-revente :121 471€ (24.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :365 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 835,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :106,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 942,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 812,62€
Coût de l'assurance :32 016,25€
Taxe foncière : 2 744,17€/an
Soit par mois : 228,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 286,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 171,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :115,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4.5/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation des combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cheptainville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 287 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 442 €/an
Calcul : 2 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 365 900 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 281 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 043 €
Revenus locatifs : +27 442 €
Charges déductibles : -64 043 €
Résultat foncier Année 1 : -36 602 €(Déficit de 36 602 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 202 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 743 €/an
Revenus locatifs : +27 442 €
Charges déductibles : -16 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 698 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15201.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 442 €64 055 €12 731 €-36 614 €21 400 €15 214 €15 214 €
227 991 €16 423 €12 398 €11 568 €--3 646 €
328 550 €16 078 €12 053 €12 472 €---
429 121 €15 721 €11 697 €13 400 €---
529 704 €15 352 €11 327 €14 352 €---
630 298 €14 969 €10 944 €15 329 €---
730 904 €14 573 €10 548 €16 331 €---
831 522 €14 162 €10 137 €17 360 €---
932 152 €13 736 €9 712 €18 416 €---
1032 795 €13 296 €9 271 €19 500 €---
1133 451 €12 839 €8 815 €20 612 €---
1234 120 €12 367 €8 342 €21 754 €---
1334 803 €11 877 €7 852 €22 926 €---
1435 499 €11 370 €7 345 €24 129 €---
1536 209 €10 845 €6 820 €25 364 €---
1636 933 €10 301 €6 276 €26 632 €---
1737 672 €9 737 €5 712 €27 934 €---
1838 425 €9 153 €5 129 €29 272 €---
1939 193 €8 549 €4 524 €30 645 €---
2039 977 €7 923 €3 898 €32 055 €---
2140 777 €7 274 €3 249 €33 503 €---
2241 592 €6 602 €2 577 €34 990 €---
2342 424 €5 906 €1 882 €36 518 €---
2443 273 €5 186 €1 161 €38 087 €---
2544 138 €4 439 €414 €39 699 €---
TOTAL878 965 €332 733 €184 813 €546 232 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 546 232 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 442 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 763 €-6 420 €+12 183 €
2+5 763 €0 €+5 763 €
3+5 763 €+2 648 €+3 115 €
4+5 763 €+4 020 €+1 743 €
5+5 763 €+4 306 €+1 457 €
6+5 763 €+4 599 €+1 164 €
7+5 763 €+4 899 €+864 €
8+5 763 €+5 208 €+555 €
9+5 763 €+5 525 €+238 €
10+5 763 €+5 850 €-87 €
11+5 763 €+6 184 €-421 €
12+5 763 €+6 526 €-763 €
13+5 763 €+6 878 €-1 115 €
14+5 763 €+7 239 €-1 476 €
15+5 763 €+7 609 €-1 846 €
16+5 763 €+7 990 €-2 227 €
17+5 763 €+8 380 €-2 617 €
18+5 763 €+8 781 €-3 018 €
19+5 763 €+9 193 €-3 430 €
20+5 763 €+9 616 €-3 853 €
21+5 763 €+10 051 €-4 288 €
22+5 763 €+10 497 €-4 734 €
23+5 763 €+10 955 €-5 192 €
24+5 763 €+11 426 €-5 663 €
25+5 763 €+11 910 €-6 147 €
Total+144 075 €+163 870 €+-19 795 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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