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Maison à vendre

VilleNouic (87)
Surface119m²
Coût Total130 308€
Loyer Annuel10 978€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 785 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 586,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de cave

Maison de bourg au centre de Nouic composée d'une entrée, une chambre, un garage, à l'étage, une cuisine, un séjour, deux chambres. Un joli jardin compléte ce bien. N'hésitez pas à nous contacter !! Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Nouic
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87330
Coordonnées : 46.056806, 0.917893
Total : 130 308€
Prix d'acquisition : 69 785€
Travaux : 54 940€
Valeur du bien : 124 725€
Frais de notaire : 5 583€
Coût estimé : 5 583€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10978€/an
Fourchette totale : 720€ - 1162€/mois
Fourchette annuelle : 8642€ - 13947€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :955,45 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 699 €
Prix d'achat :69 785 €
Décote à l'achat :-43 914€ (-38.6%)
Marge achat-revente :-16 609€ (-14.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 308€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 692,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 027,31€
Coût de l'assurance :11 401,95€
Taxe foncière : 1 097,84€/an
Soit par mois : 91,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 914,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :130,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 374 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 119 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec installations anciennes et carrelage daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 940 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 640€
    Isolation des combles: 119 m² × 60€/m² = 7140€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 300€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 978 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 542 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 308 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 036 €
Revenus locatifs : +10 978 €
Charges déductibles : -61 036 €
Résultat foncier Année 1 : -50 058 €(Déficit de 50 058 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 658 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 096 €/an
Revenus locatifs : +10 978 €
Charges déductibles : -6 096 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 882 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28657.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 785 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 360 €(65% de 69 785 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 649 €/an
Calcul : 45 360 € × 3,636% = 1 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 978 €61 041 €4 547 €-50 062 €21 400 €28 662 €28 662 €
211 198 €5 982 €4 428 €5 216 €--23 446 €
311 422 €5 859 €4 305 €5 563 €--17 883 €
411 650 €5 732 €4 178 €5 919 €--11 965 €
511 883 €5 600 €4 046 €6 283 €--5 681 €
612 121 €5 463 €3 909 €6 658 €---
712 364 €5 322 €3 768 €7 042 €---
812 611 €5 175 €3 621 €7 436 €---
912 863 €5 023 €3 470 €7 840 €---
1013 120 €4 866 €3 312 €8 254 €---
1113 383 €4 703 €3 149 €8 679 €---
1213 650 €4 534 €2 981 €9 116 €---
1313 923 €4 360 €2 806 €9 564 €---
1414 202 €4 179 €2 625 €10 023 €---
1514 486 €3 991 €2 437 €10 495 €---
1614 776 €3 797 €2 243 €10 979 €---
1715 071 €3 595 €2 041 €11 476 €---
1815 372 €3 387 €1 833 €11 986 €---
1915 680 €3 171 €1 617 €12 509 €---
2015 994 €2 947 €1 393 €13 046 €---
2116 313 €2 715 €1 161 €13 598 €---
2216 640 €2 475 €921 €14 164 €---
2316 972 €2 227 €673 €14 746 €---
2417 312 €1 969 €415 €15 343 €---
2517 658 €1 702 €148 €15 956 €---
TOTAL351 643 €159 815 €66 027 €191 828 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 828 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 305 €-6 420 €+8 725 €
2+2 305 €0 €+2 305 €
3+2 305 €0 €+2 305 €
4+2 305 €0 €+2 305 €
5+2 305 €0 €+2 305 €
6+2 305 €+293 €+2 012 €
7+2 305 €+2 112 €+193 €
8+2 305 €+2 231 €+74 €
9+2 305 €+2 352 €-47 €
10+2 305 €+2 476 €-171 €
11+2 305 €+2 604 €-299 €
12+2 305 €+2 735 €-430 €
13+2 305 €+2 869 €-564 €
14+2 305 €+3 007 €-702 €
15+2 305 €+3 148 €-843 €
16+2 305 €+3 294 €-989 €
17+2 305 €+3 443 €-1 138 €
18+2 305 €+3 596 €-1 291 €
19+2 305 €+3 753 €-1 448 €
20+2 305 €+3 914 €-1 609 €
21+2 305 €+4 079 €-1 774 €
22+2 305 €+4 249 €-1 944 €
23+2 305 €+4 424 €-2 119 €
24+2 305 €+4 603 €-2 298 €
25+2 305 €+4 787 €-2 482 €
Total+57 625 €+57 548 €+77 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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