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Immeuble 16 pièces 640 m²

Bien expiré
VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface640m²
Coût Total562 700€
Loyer Annuel78 093€
Rentabilité13.88%
Cashflow/mois+2 884€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 480 000 €
Surface : 640 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Immeuble de rapport à fort potentiel !

Cet ensemble immobilier comprend :

– Trois appartements spacieux de 65 m² chacun (2 loués 1 disponible) – Un appartement de 48 m² (loué) – Un appartement de 87 m² (loué) – Un local commercial de 150 m² offrant une belle visibilité (loué) – Une salle en RDC de 87 m² équipée de WC et lavabo – Un plateau à rénover de 77 m², idéal pour créer un nouveau logement

Revenus locatifs annuel : 37000 €

Un bien complet, parfait pour un investisseur souhaitant allier rentabilité et potentiel de valorisation. Référence agence : 472 Référence annonce : IFQQ-FPK-DLB Date de réalisation du diagnostic : 28/05/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 460 € et 6 080 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.043960, 5.049905
Total : 562 700€
Prix d'acquisition : 480 000€
Travaux : 44 300€
Valeur du bien : 524 300€
Frais de notaire : 38 400€
Coût estimé : 38 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 640m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 6508€/mois
Loyer annuel estimé : 78093€/an
Fourchette totale : 5009€ - 8456€/mois
Fourchette annuelle : 60105€ - 101466€/an
Rentabilité brute :13.88%
Fourchette de rentabilité :10.68% - 18.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :429 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 066 669 €
Prix d'achat :480 000 €
Décote à l'achat :-586 669€ (-55.0%)
Marge achat-revente :503 969€ (47.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :562 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 748,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :225,08€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 973,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :261 723,12€
Coût de l'assurance :67 524,00€
Taxe foncière : 7 809,34€/an
Soit par mois : 650,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 507,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 623,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 883,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien, si applicable.
Quantité: 1 système pour 640 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation.
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris peinture et éventuellement remplacement de certains éléments.
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain (estimé 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des revêtements de sol et peinture pour toutes les chambres.
Quantité: 3 chambres (estimé 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien léger du salon.
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 300 €(69 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (15 m²) × 6000€ = 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€ = 4000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€ = 7200€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 45 m² × 30€ = 1350€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 78 093 €/an
Calcul : 6 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 162 €/an
Base de calcul : Emprunt de 562 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 701 €/an
Calcul : 225 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 809 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 972 €
Revenus locatifs : +78 093 €
Charges déductibles : -72 972 €
Résultat foncier Année 1 : 5 121 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 672 €/an
Revenus locatifs : +78 093 €
Charges déductibles : -28 672 €
Résultat foncier Années 2+ : 49 421 €/an
Prix d'achat du bien : 480 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 312 000 €(65% de 480 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 345 €/an
Calcul : 312 000 € × 3,636% = 11 345 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
178 093 €72 990 €18 180 €5 103 €---
279 655 €28 199 €17 689 €51 456 €---
381 248 €27 691 €17 181 €53 557 €---
482 873 €27 167 €16 657 €55 706 €---
584 531 €26 625 €16 115 €57 905 €---
686 221 €26 066 €15 555 €60 156 €---
787 946 €25 487 €14 977 €62 459 €---
889 705 €24 890 €14 380 €64 815 €---
991 499 €24 273 €13 762 €67 226 €---
1093 329 €23 635 €13 124 €69 694 €---
1195 195 €22 976 €12 465 €72 220 €---
1297 099 €22 295 €11 785 €74 805 €---
1399 041 €21 591 €11 081 €77 450 €---
14101 022 €20 865 €10 354 €80 158 €---
15103 043 €20 114 €9 603 €82 929 €---
16105 103 €19 338 €8 827 €85 766 €---
17107 206 €18 536 €8 026 €88 669 €---
18109 350 €17 708 €7 198 €91 642 €---
19111 537 €16 852 €6 342 €94 685 €---
20113 767 €15 968 €5 458 €97 799 €---
21116 043 €15 054 €4 544 €100 988 €---
22118 364 €14 111 €3 600 €104 253 €---
23120 731 €13 136 €2 625 €107 595 €---
24123 145 €12 128 €1 618 €111 017 €---
25125 608 €11 087 €577 €114 521 €---
TOTAL2 501 356 €568 781 €261 723 €1 932 575 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 932 575 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 78 093 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +16 400 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+16 400 €+1 531 €+14 869 €
2+16 400 €+15 437 €+963 €
3+16 400 €+16 067 €+333 €
4+16 400 €+16 712 €-312 €
5+16 400 €+17 372 €-972 €
6+16 400 €+18 047 €-1 647 €
7+16 400 €+18 738 €-2 338 €
8+16 400 €+19 444 €-3 044 €
9+16 400 €+20 168 €-3 768 €
10+16 400 €+20 908 €-4 508 €
11+16 400 €+21 666 €-5 266 €
12+16 400 €+22 441 €-6 041 €
13+16 400 €+23 235 €-6 835 €
14+16 400 €+24 047 €-7 647 €
15+16 400 €+24 879 €-8 479 €
16+16 400 €+25 730 €-9 330 €
17+16 400 €+26 601 €-10 201 €
18+16 400 €+27 493 €-11 093 €
19+16 400 €+28 405 €-12 005 €
20+16 400 €+29 340 €-12 940 €
21+16 400 €+30 296 €-13 896 €
22+16 400 €+31 276 €-14 876 €
23+16 400 €+32 279 €-15 879 €
24+16 400 €+33 305 €-16 905 €
25+16 400 €+34 356 €-17 956 €
Total+410 000 €+579 773 €+-169 773 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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