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Appartement à vendre

VilleMée-sur-Seine (77)
Surface49m²
Coût Total119 960€
Loyer Annuel8 167€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 2 224,49 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Interphone

Le GROUPE VPI IMMOBILIER vous propose, au sein d'une résidence fermée et sécurisée, à proximité des écoles, commerces et transports, ce bel appartement de type 3 pièces situé au 1er étage avec ascenseur. Il se compose d'une entrée, un séjour lumineux et spacieux avec sa cuisine ouverte équipée, aménagée, un salon, une chambre, une salle de bains et un WC séparé. Électricité aux normes et toutes les huisseries sont en PVC double vitrage avec volets roulants. Une place de stationnement et une cave complètent ce bien. (7.82 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 3 lots - dont 1 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2350.44 euros.

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Coordonnées : 48.546266, 2.645481
Total : 119 960€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 2 240€
Valeur du bien : 111 240€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8167€/an
Fourchette totale : 555€ - 835€/mois
Fourchette annuelle : 6656€ - 10022€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 088,94 €/m²
Basé sur :210 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 358 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :+6 642€ (+6.5%)
Marge achat-revente :-17 602€ (-17.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :585,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 619,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 795,82€
Coût de l'assurance :10 196,60€
Taxe foncière : 816,73€/an
Soit par mois : 68,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 195,87€/mois
Soit par an : 2 350,44€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 680,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 883,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais peinture peut être rafraîchie
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la robinetterie et rafraîchissement de la peinture.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre avec quelques imperfections sur les murs
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 240 €(46 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation partielle:800€
    Remplacement robinetterie: 300€, Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture varient entre 20 et 40€/m² selon l'état des murs et la qualité de la peinture. Les travaux de salle de bain incluent le remplacement de robinetterie et peinture.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 167 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 872 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 960 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 350 €/an
Calcul : 196 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 687 €
Revenus locatifs : +8 167 €
Charges déductibles : -9 687 €
Résultat foncier Année 1 : -1 520 €(Déficit de 1 520 €)
Imputable sur revenu global : 1 520 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 447 €/an
Revenus locatifs : +8 167 €
Charges déductibles : -7 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 720 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 167 €9 691 €3 876 €-1 523 €1 523 €--
28 331 €7 346 €3 771 €985 €---
38 497 €7 238 €3 663 €1 259 €---
48 667 €7 126 €3 551 €1 541 €---
58 841 €7 011 €3 436 €1 830 €---
69 017 €6 891 €3 316 €2 126 €---
79 198 €6 768 €3 193 €2 430 €---
89 382 €6 641 €3 066 €2 741 €---
99 569 €6 509 €2 934 €3 060 €---
109 761 €6 373 €2 798 €3 388 €---
119 956 €6 232 €2 657 €3 723 €---
1210 155 €6 087 €2 512 €4 068 €---
1310 358 €5 937 €2 362 €4 421 €---
1410 565 €5 782 €2 207 €4 783 €---
1510 777 €5 622 €2 047 €5 154 €---
1610 992 €5 457 €1 882 €5 535 €---
1711 212 €5 286 €1 711 €5 926 €---
1811 436 €5 109 €1 534 €6 327 €---
1911 665 €4 927 €1 352 €6 738 €---
2011 898 €4 739 €1 163 €7 160 €---
2112 136 €4 544 €969 €7 592 €---
2212 379 €4 343 €768 €8 036 €---
2312 627 €4 135 €560 €8 492 €---
2412 879 €3 920 €345 €8 959 €---
2513 137 €3 698 €123 €9 439 €---
TOTAL261 603 €147 412 €55 796 €114 191 €1 523 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 457 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 191 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 715 €-457 €+2 172 €
2+1 715 €+295 €+1 420 €
3+1 715 €+378 €+1 337 €
4+1 715 €+462 €+1 253 €
5+1 715 €+549 €+1 166 €
6+1 715 €+638 €+1 077 €
7+1 715 €+729 €+986 €
8+1 715 €+822 €+893 €
9+1 715 €+918 €+797 €
10+1 715 €+1 016 €+699 €
11+1 715 €+1 117 €+598 €
12+1 715 €+1 220 €+495 €
13+1 715 €+1 326 €+389 €
14+1 715 €+1 435 €+280 €
15+1 715 €+1 546 €+169 €
16+1 715 €+1 661 €+54 €
17+1 715 €+1 778 €-63 €
18+1 715 €+1 898 €-183 €
19+1 715 €+2 021 €-306 €
20+1 715 €+2 148 €-433 €
21+1 715 €+2 278 €-563 €
22+1 715 €+2 411 €-696 €
23+1 715 €+2 548 €-833 €
24+1 715 €+2 688 €-973 €
25+1 715 €+2 832 €-1 117 €
Total+42 875 €+34 257 €+8 618 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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