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Appartement 3 pièces 66 m²

VilleGrasse (06)
Surface66m²
Coût Total187 792€
Loyer Annuel11 499€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-692€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 119,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 66 m² - Appartement 3 pièces 66 m²

EXCLUSIVITE - GRASSE

Résidence Séniors, les JARDINS d'ARCADIE

Au cinquième étage, beau trois pièces proposant : entrée, séjour avec accès terrasse, cuisine indépendante équipée, deux chambres avec placards, un salle de douche avec double vasque, un WC indépendant.

Une cave complète ce bien.

Charges : 560euros/mois

Surface : 66 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/06/2026

Consommation énergie primaire : 272 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.661190, 6.913867
Total : 187 792€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 36 700€
Valeur du bien : 176 600€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 958€/mois
Loyer annuel estimé : 11499€/an
Fourchette totale : 735€ - 1249€/mois
Fourchette annuelle : 8821€ - 14990€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 361,11 €/m²
Basé sur :361 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 833 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :-15 933€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-31 959€ (-20.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :938,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :56,34€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 994,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 643,37€
Coût de l'assurance :16 901,28€
Taxe foncière : 1 149,88€/an
Soit par mois : 95,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 560,00€/mois
Soit par an : 6 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 958,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 650,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-692,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 700 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant pose)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (prix moyen incluant pose)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (Côte d'Azur, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 958 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 499 €/an
Calcul : 958 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 792 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 720 €/an
Calcul : 560 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 699 €
Revenus locatifs : +11 499 €
Charges déductibles : -51 699 €
Résultat foncier Année 1 : -40 200 €(Déficit de 40 200 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 800 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 999 €/an
Revenus locatifs : +11 499 €
Charges déductibles : -14 999 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 500 €/an(Déficit de 3 500 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18800.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 499 €51 705 €6 459 €-40 206 €21 400 €18 806 €18 806 €
211 729 €14 835 €6 289 €-3 107 €3 107 €-18 806 €
311 963 €14 660 €6 114 €-2 696 €2 696 €-18 806 €
412 203 €14 478 €5 932 €-2 275 €2 275 €-18 806 €
512 447 €14 290 €5 744 €-1 843 €1 843 €-18 806 €
612 696 €14 095 €5 549 €-1 399 €1 399 €-18 806 €
712 949 €13 893 €5 347 €-943 €943 €-18 806 €
813 208 €13 684 €5 138 €-475 €475 €-18 806 €
913 473 €13 467 €4 921 €5 €--18 801 €
1013 742 €13 243 €4 697 €499 €--18 302 €
1114 017 €13 011 €4 465 €1 006 €--17 296 €
1214 297 €12 771 €4 225 €1 526 €---
1314 583 €12 522 €3 976 €2 061 €---
1414 875 €12 265 €3 719 €2 610 €---
1515 172 €11 998 €3 452 €3 174 €---
1615 476 €11 722 €3 176 €3 753 €---
1715 785 €11 437 €2 891 €4 349 €---
1816 101 €11 141 €2 595 €4 960 €---
1916 423 €10 835 €2 289 €5 589 €---
2016 752 €10 517 €1 971 €6 234 €---
2117 087 €10 189 €1 643 €6 898 €---
2217 428 €9 849 €1 303 €7 579 €---
2317 777 €9 497 €951 €8 280 €---
2418 132 €9 133 €587 €9 000 €---
2518 495 €8 755 €209 €9 740 €---
TOTAL368 309 €343 992 €93 643 €24 317 €34 138 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 242 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 317 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 415 €-6 420 €+8 835 €
2+2 415 €-932 €+3 347 €
3+2 415 €-809 €+3 224 €
4+2 415 €-683 €+3 098 €
5+2 415 €-553 €+2 968 €
6+2 415 €-420 €+2 835 €
7+2 415 €-283 €+2 698 €
8+2 415 €-143 €+2 558 €
9+2 415 €0 €+2 415 €
10+2 415 €0 €+2 415 €
11+2 415 €0 €+2 415 €
12+2 415 €+458 €+1 957 €
13+2 415 €+618 €+1 797 €
14+2 415 €+783 €+1 632 €
15+2 415 €+952 €+1 463 €
16+2 415 €+1 126 €+1 289 €
17+2 415 €+1 305 €+1 110 €
18+2 415 €+1 488 €+927 €
19+2 415 €+1 677 €+738 €
20+2 415 €+1 870 €+545 €
21+2 415 €+2 069 €+346 €
22+2 415 €+2 274 €+141 €
23+2 415 €+2 484 €-69 €
24+2 415 €+2 700 €-285 €
25+2 415 €+2 922 €-507 €
Total+60 375 €+12 484 €+47 891 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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