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Bellevue : T3 avec balcon et possibilité de garage

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface68m²
Coût Total119 820€
Loyer Annuel7 218€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 014,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1

Proche place Bellevue, grand T3 de 68m2. Au 3ème étage il offre une entrée, cuisine indépendante, un agréable séjour avec balcon, deux chambres, une salle d'eau et wc. L'appartement peut être vendu avec un garage. Rue calme proche des commerces, accès autoroutier gare sncf et transport en commun. Chauffage avec eau chaude dans les charges. Visite virtuelle disponible sur notre site internet. Contacter Mélanie au 06 68 41 38 58. Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 95 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 800 €/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 780.00 et 1100.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/company38325aqy/255577/3KThG/honoraires_modelo_20.jpg
Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.440147, 4.387306
Total : 119 820€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 45 300€
Valeur du bien : 114 300€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7218€/an
Fourchette totale : 446€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 5354€ - 9732€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 627,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 829,06€
Coût de l'assurance :10 484,25€
Taxe foncière : 721,84€/an
Soit par mois : 60,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 601,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 837,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-235,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage actuel obsolète.
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres actuelles sont simples vitrages.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude.
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 douche, 1 WC
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec fixtures fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée.
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300 €(666 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 600€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 100€/m² = 600€, 1 lavabo = 600€, 1 douche = 2000€, 1 WC = 400€, Plomberie et électricité = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 218 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 820 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 722 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 239 €
Revenus locatifs : +7 218 €
Charges déductibles : -52 239 €
Résultat foncier Année 1 : -45 021 €(Déficit de 45 021 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 621 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 939 €/an
Revenus locatifs : +7 218 €
Charges déductibles : -6 939 €
Résultat foncier Années 2+ : 279 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23621.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 218 €52 243 €4 002 €-45 025 €21 400 €23 625 €23 625 €
27 363 €6 837 €3 896 €526 €--23 099 €
37 510 €6 727 €3 785 €783 €--22 316 €
47 660 €6 613 €3 671 €1 048 €--21 268 €
57 813 €6 495 €3 553 €1 319 €--19 949 €
67 970 €6 373 €3 432 €1 597 €--18 352 €
78 129 €6 247 €3 305 €1 882 €--16 470 €
88 292 €6 116 €3 175 €2 176 €--14 294 €
98 458 €5 981 €3 040 €2 476 €--11 818 €
108 627 €5 842 €2 900 €2 785 €--9 033 €
118 799 €5 697 €2 756 €3 102 €--5 931 €
128 975 €5 548 €2 607 €3 427 €---
139 155 €5 393 €2 452 €3 761 €---
149 338 €5 234 €2 292 €4 104 €---
159 525 €5 068 €2 127 €4 456 €---
169 715 €4 898 €1 956 €4 817 €---
179 909 €4 721 €1 780 €5 189 €---
1810 108 €4 538 €1 597 €5 570 €---
1910 310 €4 349 €1 408 €5 961 €---
2010 516 €4 153 €1 212 €6 363 €---
2110 726 €3 951 €1 010 €6 775 €---
2210 941 €3 742 €800 €7 199 €---
2311 159 €3 525 €584 €7 634 €---
2411 383 €3 301 €360 €8 081 €---
2511 610 €3 070 €128 €8 541 €---
TOTAL231 208 €176 659 €57 829 €54 548 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 548 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 218 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 516 €-6 420 €+7 936 €
2+1 516 €0 €+1 516 €
3+1 516 €0 €+1 516 €
4+1 516 €0 €+1 516 €
5+1 516 €0 €+1 516 €
6+1 516 €0 €+1 516 €
7+1 516 €0 €+1 516 €
8+1 516 €0 €+1 516 €
9+1 516 €0 €+1 516 €
10+1 516 €0 €+1 516 €
11+1 516 €0 €+1 516 €
12+1 516 €+1 028 €+488 €
13+1 516 €+1 128 €+388 €
14+1 516 €+1 231 €+285 €
15+1 516 €+1 337 €+179 €
16+1 516 €+1 445 €+71 €
17+1 516 €+1 557 €-41 €
18+1 516 €+1 671 €-155 €
19+1 516 €+1 788 €-272 €
20+1 516 €+1 909 €-393 €
21+1 516 €+2 033 €-517 €
22+1 516 €+2 160 €-644 €
23+1 516 €+2 290 €-774 €
24+1 516 €+2 424 €-908 €
25+1 516 €+2 562 €-1 046 €
Total+37 900 €+18 144 €+19 756 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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