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3 Pièces

VilleLimoges (87)
Surface73
Coût Total129 420
Loyer Annuel7 559
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-413
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 750 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 476,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 3 pièces, 2 chambres, Orientation sud, Digicode, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking

Fiche Id-VIZ182812 : Situé au 2ème étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, cet appartement de 73 m² offre un cadre de vie agréable et fonctionnel.Il se compose d'un séjour lumineux, de deux chambres confortables, ainsi que d'une cuisine aménagée et équipée disposant de nombreux rangements. L'agencement optim isé permet de profiter pleinement de chaque espace.Ce bien est complété par une cave et un garage, apportant un véritable confort au quotidien.Idéalement situé dans le secteur recherché de Victor Thuillat, vous bénéficierez de la proximité immédiate des écoles, des commerces et des transports en commun .Un bien idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif. (7.75 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)Copropriété de 237 lots - dont 74 lots habitation. (Pas de procédure en cours).Charges annuelles : 3760.00 euros. - Mentions légales : Proposé à la vente à 107750 Euros (Dont 7.75% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 100000 Euros) - DPE réalisé le : - Affaire suivie par Mr Nicolas VALOIS (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Aixe Sur Vienne - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.829121, 1.259556
Total : 129 420
Prix d'acquisition : 107 750
Travaux : 13 050
Valeur du bien : 120 800
Frais de notaire : 8 620
Coût estimé : 8 620
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7559€/an
Fourchette totale : 502€ - 790€/mois
Fourchette annuelle : 6025€ - 9485€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 746,46 €/m²
Basé sur :688 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 491
Prix d'achat :107 750
Décote à l'achat :-19 741 (-15.5%)
Marge achat-revente :-1 929€ (-1.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,36€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 666,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 812,48
Coût de l'assurance :9 706,50
Taxe foncière : 755,94€/an
Soit par mois : 63,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 313,33€/mois
Soit par an : 3 759,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 629,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 042,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-412,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et rafraîchissement des sols dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de décoration.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 050(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 450
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Robinetterie: 150€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Revêtement sol:2 200
    Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation légère:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² × 1000€/m² = 2000€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon - Rafraîchissement:2 400
    Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires selon le DPE D. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 559 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 420 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 760 €/an
Calcul : 313 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 170
Revenus locatifs : +7 559
Charges déductibles : -22 170
Résultat foncier Année 1 : -14 611(Déficit de 14 611 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 911
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 120 €/an
Revenus locatifs : +7 559
Charges déductibles : -9 120
Résultat foncier Années 2+ : -1 561 €/an(Déficit de 1 561 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3910.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 750
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 038(65% de 107 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 547 €/an
Calcul : 70 038 € × 3,636% = 2 547
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 55922 1744 220-14 61510 700 €3 915 €3 915 €
27 7119 0114 106-1 3001 300 €-3 915 €
37 8658 8933 989-1 0281 028 €-3 915 €
48 0228 7723 868-750750 €-3 915 €
58 1838 6463 742-464464 €-3 915 €
68 3468 5173 613-171171 €-3 915 €
78 5138 3833 479130--3 785 €
88 6838 2453 340439--3 346 €
98 8578 1023 197755--2 590 €
109 0347 9543 0501 080--1 510 €
119 2157 8012 8971 414--96 €
129 3997 6432 7391 756---
139 5877 4802 5762 107---
149 7797 3112 4072 468---
159 9747 1372 2332 837---
1610 1746 9572 0533 217---
1710 3776 7711 8673 607---
1810 5856 5781 6744 007---
1910 7976 3801 4754 417---
2011 0136 1741 2704 839---
2111 2335 9621 0575 271---
2211 4585 7428385 715---
2311 6875 5156116 171---
2411 9205 2813776 640---
2512 1595 0381347 120---
TOTAL242 130196 46660 81245 66314 413Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 324
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 663
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 587-3 210+4 797
2+1 587-390+1 977
3+1 587-309+1 896
4+1 587-225+1 812
5+1 587-139+1 726
6+1 587-51+1 638
7+1 5870+1 587
8+1 5870+1 587
9+1 5870+1 587
10+1 5870+1 587
11+1 5870+1 587
12+1 587+527+1 060
13+1 587+632+955
14+1 587+740+847
15+1 587+851+736
16+1 587+965+622
17+1 587+1 082+505
18+1 587+1 202+385
19+1 587+1 325+262
20+1 587+1 452+135
21+1 587+1 581+6
22+1 587+1 715-128
23+1 587+1 851-264
24+1 587+1 992-405
25+1 587+2 136-549
Total+39 675+13 728+25 947
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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