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Propriété 8 pièces 260 m²

VillePoitiers (86)
Surface260m²
Coût Total299 260€
Loyer Annuel29 011€
Rentabilité9.69%
Cashflow/mois+627€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 203 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 780,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 8 pièces 260 m²

A 20 minutes au sud de POITIERS - Longère datant du XVIIème siècle offrant de beaux volumes et une vue imprenable sur un vallon.

Cette propriété, située dans une environnement calme et reposant, se compose comme suit :

  • Au rez-de-chaussée : une entrée desservant deux belles pièces de réception avec cheminée, une cuisine avec coin repas et cheminée, une suite parentale avec salle de bains et W.C.
  • A l'étage : un palier desservant 4 chambres, une salle d'eau, W.C. et un grenier
  • Au sous-sol : une très belle cave voutée.

L'ensemble sur un terrain de plus 7800m².

EN OPTION, une GRANGE DE PLUS DE 220m² .

Visite virtuelle sur demande. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 260 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/03/2023

Consommation énergie primaire : 276 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 590 € et 6 270 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.584362, 0.374830
Total : 299 260€
Prix d'acquisition : 203 000€
Travaux : 80 020€
Valeur du bien : 283 020€
Frais de notaire : 16 240€
Coût estimé : 16 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 9.30€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 2418€/mois
Loyer annuel estimé : 29011€/an
Fourchette totale : 1923€ - 3040€/mois
Fourchette annuelle : 23073€ - 36476€/an
Rentabilité brute :9.69%
Fourchette de rentabilité :7.71% - 12.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 857,14 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :482 856 €
Prix d'achat :203 000 €
Décote à l'achat :-279 856€ (-58.0%)
Marge achat-revente :183 596€ (38.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 461,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :87,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 548,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 191,86€
Coût de l'assurance :26 185,25€
Taxe foncière : 2 901,06€/an
Soit par mois : 241,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 417,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 790,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :627,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 260 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 3/5 - Usure visible, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 020 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 500€
    Isolation combles perdus: 260 m² × 75€/m² = 19500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:32 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 32 fenêtres × 1000€/fenêtre = 32000€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (prix moyen incluant pose)
  • Salon - Peinture:720€
    Peinture murs/plafonds: 18 m² × 40€/m² = 720€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 64 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 011 €/an
Calcul : 2 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 659 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 260 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 047 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 628 €
Revenus locatifs : +29 011 €
Charges déductibles : -93 628 €
Résultat foncier Année 1 : -64 617 €(Déficit de 64 617 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 217 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 608 €/an
Revenus locatifs : +29 011 €
Charges déductibles : -13 608 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 403 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43216.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 203 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 131 950 €(65% de 203 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 798 €/an
Calcul : 131 950 € × 3,636% = 4 798 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 011 €93 637 €9 669 €-64 626 €21 400 €43 226 €43 226 €
229 591 €13 356 €9 407 €16 235 €--26 991 €
330 183 €13 086 €9 137 €17 097 €--9 895 €
430 786 €12 807 €8 859 €17 979 €---
531 402 €12 519 €8 570 €18 883 €---
632 030 €12 221 €8 273 €19 809 €---
732 671 €11 914 €7 965 €20 757 €---
833 324 €11 596 €7 647 €21 728 €---
933 990 €11 268 €7 319 €22 723 €---
1034 670 €10 928 €6 980 €23 742 €---
1135 364 €10 578 €6 629 €24 786 €---
1236 071 €10 216 €6 267 €25 855 €---
1336 792 €9 842 €5 893 €26 951 €---
1437 528 €9 455 €5 507 €28 073 €---
1538 279 €9 056 €5 107 €29 223 €---
1639 044 €8 643 €4 695 €30 401 €---
1739 825 €8 217 €4 268 €31 608 €---
1840 622 €7 776 €3 828 €32 845 €---
1941 434 €7 321 €3 373 €34 113 €---
2042 263 €6 851 €2 903 €35 412 €---
2143 108 €6 365 €2 417 €36 743 €---
2243 970 €5 863 €1 915 €38 107 €---
2344 850 €5 345 €1 396 €39 505 €---
2445 747 €4 809 €860 €40 938 €---
2546 662 €4 255 €307 €42 406 €---
TOTAL929 217 €317 924 €139 192 €611 293 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 611 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 011 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 092 €-6 420 €+12 512 €
2+6 092 €0 €+6 092 €
3+6 092 €0 €+6 092 €
4+6 092 €+2 425 €+3 667 €
5+6 092 €+5 665 €+427 €
6+6 092 €+5 943 €+149 €
7+6 092 €+6 227 €-135 €
8+6 092 €+6 518 €-426 €
9+6 092 €+6 817 €-725 €
10+6 092 €+7 123 €-1 031 €
11+6 092 €+7 436 €-1 344 €
12+6 092 €+7 757 €-1 665 €
13+6 092 €+8 085 €-1 993 €
14+6 092 €+8 422 €-2 330 €
15+6 092 €+8 767 €-2 675 €
16+6 092 €+9 120 €-3 028 €
17+6 092 €+9 483 €-3 391 €
18+6 092 €+9 854 €-3 762 €
19+6 092 €+10 234 €-4 142 €
20+6 092 €+10 624 €-4 532 €
21+6 092 €+11 023 €-4 931 €
22+6 092 €+11 432 €-5 340 €
23+6 092 €+11 852 €-5 760 €
24+6 092 €+12 281 €-6 189 €
25+6 092 €+12 722 €-6 630 €
Total+152 300 €+183 388 €+-31 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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