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Appartement 4 pièces

Bien expiré
VilleSalon-de-Provence (13)
Surface72.41m²
Coût Total134 080€
Loyer Annuel10 656€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 72.41 m²
Prix au m² : 1 477,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

SALON DE PROVENCE 13300, l'agence DEVICTOR IMMOBILIER vous propose à la vente cet appartement de 4 pièces d'une surface carrez de 72.41 m2, au 1er étage dans un immeuble sans ascenseur. Il se compose d'un séjour, cuisine aménagée ouvrant sur loggia, 3 chambres, salle de bains et wc séparé. Cave et parking collectif dans la copropriété. Des travaux de rénovation énergétique en façade ont été votés par la copropriété et pris en charge par l'actuel propriétaire. Prix de vente honoraires inclus : 107 000 EUR - Bien en copropriété de 235 lots- Quote-part du budget prévisionnel des charges annuelles courantes : 1656 EUR/an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 780 EUR et 1000 EUR TT/an. Catégorie :D Date de référence des prix de l'énergie pour établir cette estimation : 1/1/2021 - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Contact Dalia RATO 06.22.67.32.78 - https://www.devictorimmobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Salon-de-Provence
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13300
Coordonnées : 43.648346, 5.097941
Total : 134 080€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 18 520€
Valeur du bien : 125 520€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.41m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.81€ - 15.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 888€/mois
Loyer annuel estimé : 10656€/an
Fourchette totale : 711€ - 1110€/mois
Fourchette annuelle : 8527€ - 13318€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 701,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 711,40€
Coût de l'assurance :11 732,00€
Taxe foncière : 1 065,64€/an
Soit par mois : 88,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 138,00€/mois
Soit par an : 1 656,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 888,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 928,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais installations datées nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 520 €(256 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 520€
    Parquet flottant: 36 m² × 70€/m² = 2520€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salon-de-Provence (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 888 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 656 €/an
Calcul : 888 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 080 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 066 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 656 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 185 €
Revenus locatifs : +10 656 €
Charges déductibles : -26 185 €
Résultat foncier Année 1 : -15 529 €(Déficit de 15 529 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 829 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 665 €/an
Revenus locatifs : +10 656 €
Charges déductibles : -7 665 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 991 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4828.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 656 €26 189 €4 478 €-15 533 €10 700 €4 833 €4 833 €
210 870 €7 550 €4 359 €3 319 €--1 513 €
311 087 €7 427 €4 236 €3 660 €---
411 309 €7 299 €4 108 €4 009 €---
511 535 €7 167 €3 976 €4 368 €---
611 766 €7 031 €3 840 €4 735 €---
712 001 €6 890 €3 699 €5 111 €---
812 241 €6 744 €3 553 €5 497 €---
912 486 €6 593 €3 402 €5 893 €---
1012 735 €6 436 €3 246 €6 299 €---
1112 990 €6 275 €3 084 €6 715 €---
1213 250 €6 108 €2 917 €7 142 €---
1313 515 €5 935 €2 744 €7 580 €---
1413 785 €5 756 €2 565 €8 029 €---
1514 061 €5 571 €2 380 €8 490 €---
1614 342 €5 380 €2 189 €8 962 €---
1714 629 €5 182 €1 991 €9 447 €---
1814 922 €4 978 €1 787 €9 944 €---
1915 220 €4 766 €1 575 €10 454 €---
2015 524 €4 547 €1 356 €10 977 €---
2115 835 €4 321 €1 130 €11 514 €---
2216 152 €4 087 €896 €12 065 €---
2316 475 €3 844 €653 €12 630 €---
2416 804 €3 594 €403 €13 210 €---
2517 140 €3 335 €144 €13 806 €---
TOTAL341 329 €163 004 €64 711 €178 324 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 324 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 238 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 238 €-3 210 €+5 448 €
2+2 238 €0 €+2 238 €
3+2 238 €+644 €+1 594 €
4+2 238 €+1 203 €+1 035 €
5+2 238 €+1 310 €+928 €
6+2 238 €+1 420 €+818 €
7+2 238 €+1 533 €+705 €
8+2 238 €+1 649 €+589 €
9+2 238 €+1 768 €+470 €
10+2 238 €+1 890 €+348 €
11+2 238 €+2 015 €+223 €
12+2 238 €+2 143 €+95 €
13+2 238 €+2 274 €-36 €
14+2 238 €+2 409 €-171 €
15+2 238 €+2 547 €-309 €
16+2 238 €+2 689 €-451 €
17+2 238 €+2 834 €-596 €
18+2 238 €+2 983 €-745 €
19+2 238 €+3 136 €-898 €
20+2 238 €+3 293 €-1 055 €
21+2 238 €+3 454 €-1 216 €
22+2 238 €+3 620 €-1 382 €
23+2 238 €+3 789 €-1 551 €
24+2 238 €+3 963 €-1 725 €
25+2 238 €+4 142 €-1 904 €
Total+55 950 €+53 497 €+2 453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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