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Metz, Somptueux appartement de 160.39 m² avec garage fermé à Ban St Martin

Bien expiré
VilleMetz (57)
Surface160m²
Coût Total334 600€
Loyer Annuel20 355€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 718,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 160 m², 5 pièces, Cheminée, Cave

Dans un environnement calme ,ce bien d'exception à quelque minutes du centre ville dans un immeuble comprenant trois appartements. (Copropriété pas encore créer). Au premier étage, dès la porte d'entrée franchie, ce bien avec ses caractéristiques telles que ses moulures, hauteurs sous plafond , ses sols en marbre et ses cheminées vont vous subjuguer. Il est composé de 3 chambres , une cuisine aménagée, une pièce en enfilade salon salle à manger avec balcon et un grand salon avec cheminée en marbre. Une salle de bains. Chauffage gaz. Un garage fermé et une cave complète ce bel appartement. N'hésitez à nous au [Coordonnées masquées] pour toutes informations ou prévoir une visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: Honoraires charge vendeur

Ville : Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57050
Coordonnées : 49.116130, 6.172700
Total : 334 600€
Prix d'acquisition : 275 000€
Travaux : 37 600€
Valeur du bien : 312 600€
Frais de notaire : 22 000€
Coût estimé : 22 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1696€/mois
Loyer annuel estimé : 20355€/an
Fourchette totale : 1294€ - 2224€/mois
Fourchette annuelle : 15522€ - 26691€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :334 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 653,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :97,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 751,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 488,92€
Coût de l'assurance :29 277,50€
Taxe foncière : 2 035,46€/an
Soit par mois : 169,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 696,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 920,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire
Quantité: environ 16 fenêtres (estimation basée sur 160 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 600 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système = 5200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 3 chambres × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:400€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 1 salon × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 800€
    Remplacement fenêtres: 16 fenêtres × 800€ = 12800€ (prix moyen incluant main d'œuvre, ajusté à la baisse pour estimation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Metz. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour refléter le marché local.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 355 €/an
Calcul : 1 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 334 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 171 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 035 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 972 €
Revenus locatifs : +20 355 €
Charges déductibles : -51 972 €
Résultat foncier Année 1 : -31 617 €(Déficit de 31 617 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 217 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 372 €/an
Revenus locatifs : +20 355 €
Charges déductibles : -14 372 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10217.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750 €(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 355 €51 983 €11 176 €-31 628 €21 400 €10 228 €10 228 €
220 762 €14 085 €10 878 €6 677 €--3 551 €
321 177 €13 777 €10 571 €7 400 €---
421 600 €13 459 €10 252 €8 141 €---
522 032 €13 130 €9 923 €8 903 €---
622 473 €12 789 €9 583 €9 684 €---
722 923 €12 437 €9 230 €10 486 €---
823 381 €12 073 €8 866 €11 308 €---
923 849 €11 696 €8 489 €12 153 €---
1024 326 €11 306 €8 099 €13 020 €---
1124 812 €10 903 €7 696 €13 909 €---
1225 308 €10 486 €7 279 €14 823 €---
1325 815 €10 054 €6 848 €15 760 €---
1426 331 €9 608 €6 402 €16 722 €---
1526 857 €9 147 €5 940 €17 711 €---
1627 395 €8 670 €5 463 €18 725 €---
1727 942 €8 176 €4 969 €19 766 €---
1828 501 €7 665 €4 459 €20 836 €---
1929 071 €7 137 €3 931 €21 934 €---
2029 653 €6 591 €3 384 €23 062 €---
2130 246 €6 026 €2 819 €24 220 €---
2230 851 €5 442 €2 235 €25 409 €---
2331 468 €4 837 €1 630 €26 631 €---
2432 097 €4 212 €1 005 €27 885 €---
2532 739 €3 565 €359 €29 174 €---
TOTAL651 963 €279 253 €161 489 €372 710 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 372 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 355 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 274 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 274 €-6 420 €+10 694 €
2+4 274 €0 €+4 274 €
3+4 274 €+1 154 €+3 120 €
4+4 274 €+2 442 €+1 832 €
5+4 274 €+2 671 €+1 603 €
6+4 274 €+2 905 €+1 369 €
7+4 274 €+3 146 €+1 128 €
8+4 274 €+3 393 €+881 €
9+4 274 €+3 646 €+628 €
10+4 274 €+3 906 €+368 €
11+4 274 €+4 173 €+101 €
12+4 274 €+4 447 €-173 €
13+4 274 €+4 728 €-454 €
14+4 274 €+5 017 €-743 €
15+4 274 €+5 313 €-1 039 €
16+4 274 €+5 617 €-1 343 €
17+4 274 €+5 930 €-1 656 €
18+4 274 €+6 251 €-1 977 €
19+4 274 €+6 580 €-2 306 €
20+4 274 €+6 919 €-2 645 €
21+4 274 €+7 266 €-2 992 €
22+4 274 €+7 623 €-3 349 €
23+4 274 €+7 989 €-3 715 €
24+4 274 €+8 366 €-4 092 €
25+4 274 €+8 752 €-4 478 €
Total+106 850 €+111 813 €+-4 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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