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A VENDRE BLOT IMMOBILIER - MAISON DE TYPE 8- LORIENT ST BRIEUC SEJOUR SALON - 6 CHAMBRES AVEC JARDIN

Bien expiré
VilleRennes (35)
Surface296.05
Coût Total609 482
Loyer Annuel52 780
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+802
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 498 750 €
Surface : 296.05 m²
Prix au m² : 1 684,68 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Cave, Jardin

A VENDRE BLOT IMMOBILIER - Notre agence vous présente à la vente cette belle maison des années 70 aux volumes généreux, située dans le très agréable quartier de Lorient St Brieuc, à proximité du centre-ville. Cette maison d'architecte se compose d'un sous-sol complet avec un grand garage double, d'une buanderie et d'une vaste pièce chauffée pouvant faire office de salle de jeu ou bien d'un espace bureau idéale pour une activité libérale. Au 1er niveau, elle possède un spacieux séjour salon exposé Ouest donnant sur une véranda et une belle terrasse sans vis à vis, une cuisine moderne aménagée et équipée, une suite parentale, une chambre, un WC et une salle de bains. Au 2ème étage, la maison dispose de quatre chambres supplémentaires, d'un grand dressing, d'une salle d'eau avec WC, et d'un grenier aménageable. N'hésitez pas à venir découvrir cette belle maison très bien entretenue et sans aucune mitoyenneté, avec ses 6 chambres et 3 bureaux dès que possible ! Réf : 4491MB CLASSE ENERGIE : D | CLASSE CLIMAT : D Les informations sur les risques naturels, miniers, ou technologiques, auxquels ces biens sont exposés, sont disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr *Au prix de 498 750 € FAI dont 5% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur Prix net vendeur: 475 000 €. Ce bien vous est présenté par l'agence BLOT IMMOBILIER KENNEDY- 02.99.54.25.25. - https://www.blot-immobilier.fr/bareme-honoraires/

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35000
Coordonnées : 48.117751, -1.712685
Total : 609 482
Prix d'acquisition : 498 750
Travaux : 70 832
Valeur du bien : 569 582
Frais de notaire : 39 900
Coût estimé : 39 900
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 296.05
Loyer prédit : 14.86€/m²/mois
Fourchette : 9.63€ - 22.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 4398€/mois
Loyer annuel estimé : 52780€/an
Fourchette totale : 2851€ - 6785€/mois
Fourchette annuelle : 34216€ - 81416€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 13.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :609 482
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 973,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :182,84€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 156,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :282 515,59
Coût de l'assurance :54 853,38
Taxe foncière : 5 278,00€/an
Soit par mois : 439,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 398,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 596,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :802,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 296.05 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 296.05 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 832(239 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 342
    Isolation combles: 296.05 m² × 40€/m² = 11842€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (fourniture et installation incluses)
  • Menuiseries:23 000
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 600€ = 22200€, Main d'œuvre: 800€
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et installation incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200
    Parquet flottant: 96 m² × 60€/m² = 5760€, Main d'œuvre: 1440€
  • Chambres - Peinture:2 880
    Peinture murs et plafonds: 96 m² × 30€/m² = 2880€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Cuisine - Peinture:360
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€
  • Autres pièces - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 10 m² × 30€/m² = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région Bretagne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 342✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 398 €/mois
Revenus locatifs annuels : 52 780 €/an
Calcul : 4 398 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 611 €/an
Base de calcul : Emprunt de 609 482 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 194 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 278 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 832
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 916
Revenus locatifs : +52 780
Charges déductibles : -97 916
Résultat foncier Année 1 : -45 136(Déficit de 45 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 736
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 084 €/an
Revenus locatifs : +52 780
Charges déductibles : -27 084
Résultat foncier Années 2+ : 25 696 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23735.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 498 750
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 324 188(65% de 498 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 789 €/an
Calcul : 324 188 € × 3,636% = 11 789
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
152 78097 93519 631-45 15521 400 €23 755 €23 755 €
253 83626 57219 10027 264---
354 91226 02318 55128 889---
456 01125 45617 98430 554---
557 13124 87117 39932 260---
658 27324 26616 79434 008---
759 43923 64116 16935 798---
860 62822 99515 52337 633---
961 84022 32814 85639 512---
1063 07721 63914 16741 438---
1164 33920 92713 45543 411---
1265 62520 19212 71945 434---
1366 93819 43211 96047 506---
1468 27718 64711 17549 630---
1569 64217 83610 36451 806---
1671 03516 9989 52654 037---
1772 45616 1338 66156 323---
1873 90515 2397 76758 666---
1975 38314 3156 84361 068---
2076 89113 3615 88963 530---
2178 42812 3754 90366 054---
2279 99711 3563 88468 641---
2381 59710 3042 83271 293---
2483 2299 2171 74574 012---
2584 8938 09462276 799---
TOTAL1 690 560540 151282 5161 150 40921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 150 409
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 52 780 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 084-6 420+17 504
2+11 084+1 053+10 031
3+11 084+8 667+2 417
4+11 084+9 166+1 918
5+11 084+9 678+1 406
6+11 084+10 202+882
7+11 084+10 739+345
8+11 084+11 290-206
9+11 084+11 854-770
10+11 084+12 431-1 347
11+11 084+13 023-1 939
12+11 084+13 630-2 546
13+11 084+14 252-3 168
14+11 084+14 889-3 805
15+11 084+15 542-4 458
16+11 084+16 211-5 127
17+11 084+16 897-5 813
18+11 084+17 600-6 516
19+11 084+18 320-7 236
20+11 084+19 059-7 975
21+11 084+19 816-8 732
22+11 084+20 592-9 508
23+11 084+21 388-10 304
24+11 084+22 203-11 119
25+11 084+23 040-11 956
Total+277 100+345 123+-68 023
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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