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Appartement 2 pièces 72 m²

VilleVitry-le-François (51)
Surface72
Coût Total97 775
Loyer Annuel9 083
Rentabilité9.29%
Cashflow/mois+178
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 72 m²

Appartement très bien situé au centre de vitry le françois. Idéal pour investissement locatif. Cette appartement, situé au 1 er étage d'un immeuble propre et entretenu, est composé d'un salon-séjour, d'une chambre, d'une cuisine séparée, d'une salle d'eau et d'un WC. Cave, places de parking et garage sont également inclus dans ce bien. Locataire consciencieuse, respectuese, dans l'appartement depuis de nombreuses années. A découvrir avec votre agence Mega Immobilier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 72 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 21

Consommation énergie primaire : 279 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 274 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 270 € et 1 770 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Vitry-le-François
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51300
Coordonnées : 48.723763, 4.581159
Total : 97 775
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 32 975
Valeur du bien : 92 975
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.66€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9083€/an
Fourchette totale : 623€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 7481€ - 11029€/an
Rentabilité brute :9.29%
Fourchette de rentabilité :7.65% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 048,78 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 512
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :-15 512 (-20.5%)
Marge achat-revente :-22 263€ (-29.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 775
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,44€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 503,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 942,98
Coût de l'assurance :7 333,13
Taxe foncière : 908,35€/an
Soit par mois : 75,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 756,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 579,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture récente mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 975(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture chambre: 12 m² × 75€/m² = 900€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 875
    Peinture salon: 25 m² × 75€/m² = 1875€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitry-le-François (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 083 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 185 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 775 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 293 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 975
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 362
Revenus locatifs : +9 083
Charges déductibles : -37 362
Résultat foncier Année 1 : -28 278(Déficit de 28 278 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 878
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 387 €/an
Revenus locatifs : +9 083
Charges déductibles : -4 387
Résultat foncier Années 2+ : 4 697 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6878.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 08337 3653 188-28 28121 400 €6 881 €6 881 €
29 2654 3043 1024 961--1 920 €
39 4504 2153 0145 235---
49 6394 1242 9225 516---
59 8324 0292 8275 803---
610 0293 9312 7296 098---
710 2293 8302 6286 400---
810 4343 7252 5246 709---
910 6433 6172 4167 025---
1010 8563 5062 3047 350---
1111 0733 3902 1897 682---
1211 2943 2712 0698 023---
1311 5203 1481 9468 372---
1411 7503 0201 8198 730---
1511 9852 8891 6879 097---
1612 2252 7531 5519 473---
1712 4702 6121 4109 858---
1812 7192 4671 26510 253---
1912 9732 3161 11510 657---
2013 2332 16195911 072---
2113 4982 00179911 497---
2213 7671 83563311 933---
2314 0431 66346212 380---
2414 3241 48628512 838---
2514 6101 30310113 307---
TOTAL290 946108 96045 943181 98621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 986
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 908 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 908-6 420+8 328
2+1 9080+1 908
3+1 908+995+913
4+1 908+1 655+253
5+1 908+1 741+167
6+1 908+1 829+79
7+1 908+1 920-12
8+1 908+2 013-105
9+1 908+2 108-200
10+1 908+2 205-297
11+1 908+2 305-397
12+1 908+2 407-499
13+1 908+2 512-604
14+1 908+2 619-711
15+1 908+2 729-821
16+1 908+2 842-934
17+1 908+2 957-1 049
18+1 908+3 076-1 168
19+1 908+3 197-1 289
20+1 908+3 322-1 414
21+1 908+3 449-1 541
22+1 908+3 580-1 672
23+1 908+3 714-1 806
24+1 908+3 851-1 943
25+1 908+3 992-2 084
Total+47 700+54 596+-6 896
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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