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Achat : Appartement Orthez (64300)

VilleOrthez (64)
Surface208m²
Coût Total351 060€
Loyer Annuel28 829€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+321€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 287 000 €
Surface : 208 m²
Prix au m² : 1 379,81 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 208 m², Structure/extérieur à rafraîchir

Ref. Af26516 - Located in the centre of Orthez, this investment property of 200 m² is composed of eight 26 m² studio apartments with kitchenettes an excellent rental investment.

Situated in the heart of Orthez, this building with 2 levels is composed of 8 studio apartments that are currently let out.

No joint-ownership fees and low monthly charges, which represents a very good investment.

General state is in good condition. Tiled roof. Electric heating. Connected to mains drainage.

4 studios on the ground floor and 4 studios on the first floor. A small yard with a bike shed.

Located 5 minutes from the motorway 45 min from Biarritz and Spain 30 min from Pau 1 hr 30 min from ski stations 8 min on foot from a high-speed train station (Tgv).

Ville : Orthez
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64300
Coordonnées : 43.490520, -0.767200
Total : 351 060€
Prix d'acquisition : 287 000€
Travaux : 41 100€
Valeur du bien : 328 100€
Frais de notaire : 22 960€
Coût estimé : 22 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.49€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2402€/mois
Loyer annuel estimé : 28829€/an
Fourchette totale : 1974€ - 2923€/mois
Fourchette annuelle : 23693€ - 35078€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 635,14 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :340 109 €
Prix d'achat :287 000 €
Décote à l'achat :-53 109€ (-15.6%)
Marge achat-revente :-10 951€ (-3.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :351 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 738,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :102,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 841,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 555,28€
Coût de l'assurance :30 717,75€
Taxe foncière : 2 882,88€/an
Soit par mois : 240,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 402,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 081,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :321,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 208 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 208 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 0 chambres
Quantité: 0 chambres
Raison: Aucune chambre présente - pas de travaux nécessaires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des équipements de cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 100 €(198 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 800€ = 16800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 8 m² × 25€/m² = 200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 25€/m² = 375€, Main d'œuvre: 825€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orthez (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 402 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 829 €/an
Calcul : 2 402 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 784 €/an
Base de calcul : Emprunt de 351 060 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 229 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 996 €
Revenus locatifs : +28 829 €
Charges déductibles : -56 996 €
Résultat foncier Année 1 : -28 167 €(Déficit de 28 167 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 767 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 896 €/an
Revenus locatifs : +28 829 €
Charges déductibles : -15 896 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 933 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6767.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 287 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 186 550 €(65% de 287 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 784 €/an
Calcul : 186 550 € × 3,636% = 6 784 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 829 €57 007 €11 796 €-28 178 €21 400 €6 778 €6 778 €
229 405 €15 594 €11 482 €13 811 €---
329 994 €15 270 €11 158 €14 724 €---
430 593 €14 935 €10 823 €15 659 €---
531 205 €14 588 €10 476 €16 617 €---
631 829 €14 229 €10 118 €17 600 €---
732 466 €13 858 €9 746 €18 608 €---
833 115 €13 474 €9 363 €19 641 €---
933 778 €13 077 €8 965 €20 701 €---
1034 453 €12 666 €8 554 €21 787 €---
1135 142 €12 241 €8 129 €22 901 €---
1235 845 €11 801 €7 689 €24 044 €---
1336 562 €11 346 €7 234 €25 216 €---
1437 293 €10 875 €6 764 €26 418 €---
1538 039 €10 388 €6 277 €27 651 €---
1638 800 €9 885 €5 773 €28 915 €---
1739 576 €9 363 €5 252 €30 212 €---
1840 367 €8 824 €4 713 €31 543 €---
1941 175 €8 266 €4 155 €32 908 €---
2041 998 €7 689 €3 578 €34 309 €---
2142 838 €7 092 €2 981 €35 746 €---
2243 695 €6 475 €2 363 €37 220 €---
2344 569 €5 836 €1 724 €38 733 €---
2445 460 €5 175 €1 063 €40 285 €---
2546 369 €4 491 €379 €41 879 €---
TOTAL923 396 €314 445 €170 555 €608 951 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 608 951 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 054 €-6 420 €+12 474 €
2+6 054 €+2 110 €+3 944 €
3+6 054 €+4 417 €+1 637 €
4+6 054 €+4 698 €+1 356 €
5+6 054 €+4 985 €+1 069 €
6+6 054 €+5 280 €+774 €
7+6 054 €+5 582 €+472 €
8+6 054 €+5 892 €+162 €
9+6 054 €+6 210 €-156 €
10+6 054 €+6 536 €-482 €
11+6 054 €+6 870 €-816 €
12+6 054 €+7 213 €-1 159 €
13+6 054 €+7 565 €-1 511 €
14+6 054 €+7 925 €-1 871 €
15+6 054 €+8 295 €-2 241 €
16+6 054 €+8 675 €-2 621 €
17+6 054 €+9 064 €-3 010 €
18+6 054 €+9 463 €-3 409 €
19+6 054 €+9 872 €-3 818 €
20+6 054 €+10 293 €-4 239 €
21+6 054 €+10 724 €-4 670 €
22+6 054 €+11 166 €-5 112 €
23+6 054 €+11 620 €-5 566 €
24+6 054 €+12 086 €-6 032 €
25+6 054 €+12 564 €-6 510 €
Total+151 350 €+182 685 €+-31 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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