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Maison à vendre

VilleVillar-Saint-Pancrace (05)
Surface260m²
Coût Total275 200€
Loyer Annuel30 378€
Rentabilité11.04%
Cashflow/mois+842€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 692,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située à Villar-Saint-Pancrace (05100), cette maison de village offre un cadre de vie agréable à ses habitants. Proche de l'école, des commerces, des pistes de ski de fond, du site d'escalade, et de sentiers de randonnée, cette localisation offre un accès facile à une variété d'activités de loisirs en plein air. De plus, la proximité de l'arrêt de bus permet une grande facilité de déplacement, et la ville de Briançon est accessible en seulement 5 minutes en voiture.

Cette charmante maison de 63 m² à rénover, avec 2 chambres, offre un potentiel intéressant pour les acheteurs en quête d'un projet de rénovation. Accompagnée d'une grange d'environ 200 m² à aménager, de trois caves, elle offre de vastes possibilités de création. Dotée d'un jardin d'environ 40 m², cette propriété allie le charme de l'ancien à un espace extérieur idéal pour profiter des journées ensoleillées.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 180 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Franck LE MEN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de GAP sous le numéro 391 953 247

Ville : Villar-Saint-Pancrace
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05100
Coordonnées : 44.878282, 6.624242
Total : 275 200€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 80 800€
Valeur du bien : 260 800€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 9.74€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 2531€/mois
Loyer annuel estimé : 30378€/an
Fourchette totale : 1776€ - 3609€/mois
Fourchette annuelle : 21309€ - 43307€/an
Rentabilité brute :11.04%
Fourchette de rentabilité :7.74% - 15.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 639,5 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :946 270 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-766 270€ (-81.0%)
Marge achat-revente :671 070€ (70.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 355,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :80,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 435,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 502,93€
Coût de l'assurance :24 080,00€
Taxe foncière : 3 037,78€/an
Soit par mois : 253,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 531,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 689,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :842,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine avec carrelage usé et installations très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres avec murs abîmés et plafond avec traces d'humidité
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 2/5 - Salon avec mobilier ancien et murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 800 €(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:15 600€
    Isolation toiture/combles: 260 m² × 60€/m² = 15600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 750€/fenêtre = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Rénovation complète 2 chambres: 21 m² × 200€/m² = 4200€ (incluant peinture, revêtement sol, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant peinture, revêtement sol, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villar-Saint-Pancrace (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 378 €/an
Calcul : 2 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 101 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 963 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 038 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 902 €
Revenus locatifs : +30 378 €
Charges déductibles : -93 902 €
Résultat foncier Année 1 : -63 524 €(Déficit de 63 524 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 124 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 102 €/an
Revenus locatifs : +30 378 €
Charges déductibles : -13 102 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 276 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42124.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 378 €93 911 €9 110 €-63 533 €21 400 €42 133 €42 133 €
230 985 €12 867 €8 866 €18 118 €--24 015 €
331 605 €12 616 €8 615 €18 989 €--5 026 €
432 237 €12 355 €8 354 €19 882 €---
532 882 €12 086 €8 085 €20 796 €---
633 540 €11 808 €7 807 €21 732 €---
734 210 €11 520 €7 519 €22 691 €---
834 895 €11 222 €7 221 €23 672 €---
935 592 €10 914 €6 913 €24 678 €---
1036 304 €10 596 €6 595 €25 708 €---
1137 030 €10 267 €6 266 €26 763 €---
1237 771 €9 927 €5 926 €27 844 €---
1338 526 €9 575 €5 574 €28 951 €---
1439 297 €9 211 €5 210 €30 086 €---
1540 083 €8 835 €4 834 €31 248 €---
1640 885 €8 446 €4 445 €32 439 €---
1741 702 €8 044 €4 043 €33 658 €---
1842 536 €7 628 €3 627 €34 908 €---
1943 387 €7 198 €3 197 €36 189 €---
2044 255 €6 753 €2 752 €37 502 €---
2145 140 €6 293 €2 292 €38 846 €---
2246 043 €5 818 €1 817 €40 225 €---
2346 963 €5 326 €1 325 €41 637 €---
2447 903 €4 818 €817 €43 085 €---
2548 861 €4 292 €291 €44 568 €---
TOTAL973 011 €312 327 €131 503 €660 683 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 660 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 379 €-6 420 €+12 799 €
2+6 379 €0 €+6 379 €
3+6 379 €0 €+6 379 €
4+6 379 €+4 457 €+1 922 €
5+6 379 €+6 239 €+140 €
6+6 379 €+6 520 €-141 €
7+6 379 €+6 807 €-428 €
8+6 379 €+7 102 €-723 €
9+6 379 €+7 403 €-1 024 €
10+6 379 €+7 712 €-1 333 €
11+6 379 €+8 029 €-1 650 €
12+6 379 €+8 353 €-1 974 €
13+6 379 €+8 685 €-2 306 €
14+6 379 €+9 026 €-2 647 €
15+6 379 €+9 374 €-2 995 €
16+6 379 €+9 732 €-3 353 €
17+6 379 €+10 098 €-3 719 €
18+6 379 €+10 473 €-4 094 €
19+6 379 €+10 857 €-4 478 €
20+6 379 €+11 250 €-4 871 €
21+6 379 €+11 654 €-5 275 €
22+6 379 €+12 067 €-5 688 €
23+6 379 €+12 491 €-6 112 €
24+6 379 €+12 925 €-6 546 €
25+6 379 €+13 371 €-6 992 €
Total+159 475 €+198 205 €+-38 730 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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