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Bel appartement F3, 2 chambres de 63m2 au 1er étage

Bien expiré
VilleChapelle-Saint-Luc (10)
Surface64
Coût Total104 800
Loyer Annuel6 281
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Je vous propose cet appartement de 63 m2 au 1er étage. Quartier calme proche commerces, groupes scolaires, parc arboré. Le Hall d’entrée de cette copropriété est sécurisé par un interphone et une ouverture électrique. Cet appartement est composé d’une spacieuse entrée avec un grand placard, qui dessers -Une cuisine équipée avec une buanderie -Un séjour très lumineux avec vue sur le parc. -Deux chambres dont une avec un grand dressing et une loggia. -Grand placard dans le couloir -Salle de bain -WC séparé Place de parking libre. Cet appartement est très lumineux et spacieux. Un vrai potentiel avec cette surface et ses 2 chambres. Double vitrage, Chauffage collectif avec faible charges. Avec vue sur un Parc verdoyant et entretenu. Contactez moi 06 25 87 92 76 Lucie Ce bien vous est présenté par Lucie Bellaigues , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/263.pdf

Ville : Chapelle-Saint-Luc
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10600
Coordonnées : 48.306857, 4.028171
Total : 104 800
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 18 400
Valeur du bien : 98 400
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 8.18€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6281€/an
Fourchette totale : 420€ - 652€/mois
Fourchette annuelle : 5046€ - 7819€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 078,43 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 020
Prix d'achat :80 000
Décote à l'achat :+10 980 (+15.9%)
Marge achat-revente :-35 780€ (-51.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 556,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 102,36
Coût de l'assurance :9 170,00
Taxe foncière : 628,11€/an
Soit par mois : 52,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 523,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 609,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, chauffage collectif en bon état.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage collectif avec faibles charges.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments datés.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état correct nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucun remplacement nécessaire, chauffage collectif en bon état.
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Saint-Luc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 281 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 653 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 800 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 628 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 048
Revenus locatifs : +6 281
Charges déductibles : -23 048
Résultat foncier Année 1 : -16 767(Déficit de 16 767 €)
Imputable sur revenu global : 16 767
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 648 €/an
Revenus locatifs : +6 281
Charges déductibles : -4 648
Résultat foncier Années 2+ : 1 633 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 28123 0523 657-16 77016 770 €--
26 4074 5563 5611 851---
36 5354 4573 4622 078---
46 6664 3553 3602 311---
56 7994 2493 2542 550---
66 9354 1393 1442 796---
77 0744 0253 0303 048---
87 2153 9072 9123 308---
97 3593 7852 7903 574---
107 5073 6592 6643 848---
117 6573 5282 5334 129---
127 8103 3922 3974 418---
137 9663 2512 2574 715---
148 1253 1062 1115 020---
158 2882 9551 9605 333---
168 4542 7991 8045 655---
178 6232 6371 6425 986---
188 7952 4691 4746 326---
198 9712 2951 3006 676---
209 1502 1151 1207 035---
219 3331 9299347 404---
229 5201 7367417 784---
239 7101 5365418 175---
249 9051 3293348 576---
2510 1031 1141198 989---
TOTAL201 18696 37553 102104 81116 770Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 031
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 811
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 281 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 319-5 031+6 350
2+1 319+555+764
3+1 319+623+696
4+1 319+693+626
5+1 319+765+554
6+1 319+839+480
7+1 319+914+405
8+1 319+992+327
9+1 319+1 072+247
10+1 319+1 154+165
11+1 319+1 239+80
12+1 319+1 325-6
13+1 319+1 414-95
14+1 319+1 506-187
15+1 319+1 600-281
16+1 319+1 696-377
17+1 319+1 796-477
18+1 319+1 898-579
19+1 319+2 003-684
20+1 319+2 111-792
21+1 319+2 221-902
22+1 319+2 335-1 016
23+1 319+2 452-1 133
24+1 319+2 573-1 254
25+1 319+2 697-1 378
Total+32 975+31 443+1 532
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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