Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre 5 pièces La Bruffiere (85)

VilleBruffière (85)
Surface88m²
Coût Total143 427€
Loyer Annuel11 407€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 210 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 956,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Mandat exclusif, Salon, Chauffage central au gaz

Amateurs De Travaux !!! Le prix justifiant votre intérêt !!

Ville : Bruffière
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85530
Coordonnées : 47.016915, -1.198862
Total : 143 427€
Prix d'acquisition : 84 210€
Travaux : 52 480€
Valeur du bien : 136 690€
Frais de notaire : 6 737€
Coût estimé : 6 737€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 10.80€/m²/mois
Fourchette : 9.34€ - 12.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 951€/mois
Loyer annuel estimé : 11407€/an
Fourchette totale : 822€ - 1099€/mois
Fourchette annuelle : 9865€ - 13189€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 165,93 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :190 602 €
Prix d'achat :84 210 €
Décote à l'achat :-106 392€ (-55.8%)
Marge achat-revente :47 175€ (24.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 427€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 762,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 674,73€
Coût de l'assurance :12 549,86€
Taxe foncière : 1 140,66€/an
Soit par mois : 95,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 950,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour de l'électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 3 chambres (estimation 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir avec nouveau revêtement de sol et peinture
Quantité: couloir complet (5 m²)
Raison: État 2/5 visible - couloir nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 480 €(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 280€
    Isolation toiture/combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:2 400€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet (15 m²) × 160€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:7 200€
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Couloir - Rafraîchissement:800€
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 160€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bruffière (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 951 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 407 €/an
Calcul : 951 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 000 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 427 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 141 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 122 €
Revenus locatifs : +11 407 €
Charges déductibles : -59 122 €
Résultat foncier Année 1 : -47 716 €(Déficit de 47 716 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 316 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 642 €/an
Revenus locatifs : +11 407 €
Charges déductibles : -6 642 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 764 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26315.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 210 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 737 €(65% de 84 210 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 990 €/an
Calcul : 54 737 € × 3,636% = 1 990 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 407 €59 127 €5 004 €-47 720 €21 400 €26 320 €26 320 €
211 635 €6 517 €4 874 €5 118 €--21 202 €
311 867 €6 381 €4 739 €5 486 €--15 716 €
412 105 €6 241 €4 599 €5 864 €--9 852 €
512 347 €6 096 €4 453 €6 251 €--3 602 €
612 594 €5 946 €4 303 €6 648 €---
712 846 €5 790 €4 147 €7 056 €---
813 103 €5 629 €3 986 €7 474 €---
913 365 €5 461 €3 819 €7 903 €---
1013 632 €5 288 €3 646 €8 344 €---
1113 905 €5 109 €3 466 €8 796 €---
1214 183 €4 923 €3 281 €9 259 €---
1314 466 €4 731 €3 088 €9 736 €---
1414 756 €4 532 €2 889 €10 224 €---
1515 051 €4 325 €2 682 €10 726 €---
1615 352 €4 111 €2 469 €11 241 €---
1715 659 €3 890 €2 247 €11 769 €---
1815 972 €3 660 €2 017 €12 312 €---
1916 291 €3 422 €1 780 €12 869 €---
2016 617 €3 176 €1 533 €13 441 €---
2116 950 €2 921 €1 278 €14 029 €---
2217 289 €2 657 €1 014 €14 632 €---
2317 634 €2 383 €740 €15 251 €---
2417 987 €2 099 €457 €15 888 €---
2518 347 €1 806 €163 €16 541 €---
TOTAL365 358 €166 221 €72 675 €199 137 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 137 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 407 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 395 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 395 €-6 420 €+8 815 €
2+2 395 €0 €+2 395 €
3+2 395 €0 €+2 395 €
4+2 395 €0 €+2 395 €
5+2 395 €0 €+2 395 €
6+2 395 €+914 €+1 481 €
7+2 395 €+2 117 €+278 €
8+2 395 €+2 242 €+153 €
9+2 395 €+2 371 €+24 €
10+2 395 €+2 503 €-108 €
11+2 395 €+2 639 €-244 €
12+2 395 €+2 778 €-383 €
13+2 395 €+2 921 €-526 €
14+2 395 €+3 067 €-672 €
15+2 395 €+3 218 €-823 €
16+2 395 €+3 372 €-977 €
17+2 395 €+3 531 €-1 136 €
18+2 395 €+3 694 €-1 299 €
19+2 395 €+3 861 €-1 466 €
20+2 395 €+4 032 €-1 637 €
21+2 395 €+4 209 €-1 814 €
22+2 395 €+4 390 €-1 995 €
23+2 395 €+4 575 €-2 180 €
24+2 395 €+4 766 €-2 371 €
25+2 395 €+4 962 €-2 567 €
Total+59 875 €+59 741 €+134 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →