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Vends appartement F4

VilleVerneuil-sur-Seine (78)
Surface73m²
Coût Total209 600€
Loyer Annuel14 143€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 175 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 397,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement F4 - Je vends cet appartement de type F4 de 73m² situé au 1er étage d'un immeuble de 4 étages, à Verneuil-sur-Seine. Cet appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est équipée et ouverte sur le séjour.

  • Bon état général
  • Chauffage au sol
  • Construction ancienne
  • Cave
  • Cuisine équipée
  • Cuisine ouverte
  • Interphone
  • 2 places de parking L'appartement est situé dans le quartier de La Garenne l'Etang - Les Pâtures à Verneuil-sur-Seine. Chauffage électrique collectif. Classe énergie E - Classe climat D. Une belle opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Verneuil-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78480
Coordonnées : 48.982910, 1.961400
Total : 209 600€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 20 600€
Valeur du bien : 195 600€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 16.14€/m²/mois
Fourchette : 13.42€ - 19.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1179€/mois
Loyer annuel estimé : 14143€/an
Fourchette totale : 980€ - 1418€/mois
Fourchette annuelle : 11755€ - 17016€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 646,43 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 189 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-18 189€ (-9.4%)
Marge achat-revente :-16 411€ (-8.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 038,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 099,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 829,85€
Coût de l'assurance :18 340,00€
Taxe foncière : 1 414,26€/an
Soit par mois : 117,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 178,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 217,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique collectif
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 600 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 8000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres: 400€/fenêtre × 7 = 2800€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verneuil-sur-Seine (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 179 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 143 €/an
Calcul : 1 179 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 036 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 734 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 414 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 784 €
Revenus locatifs : +14 143 €
Charges déductibles : -29 784 €
Résultat foncier Année 1 : -15 641 €(Déficit de 15 641 €)
Imputable sur revenu global : 15 641 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 184 €/an
Revenus locatifs : +14 143 €
Charges déductibles : -9 184 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 959 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 143 €29 790 €7 043 €-15 648 €15 648 €--
214 425 €9 003 €6 856 €5 422 €---
314 714 €8 810 €6 662 €5 904 €---
415 008 €8 610 €6 462 €6 398 €---
515 308 €8 403 €6 255 €6 906 €---
615 615 €8 189 €6 041 €7 426 €---
715 927 €7 967 €5 819 €7 960 €---
816 245 €7 738 €5 590 €8 508 €---
916 570 €7 501 €5 353 €9 070 €---
1016 902 €7 255 €5 107 €9 647 €---
1117 240 €7 001 €4 854 €10 238 €---
1217 585 €6 739 €4 591 €10 846 €---
1317 936 €6 467 €4 319 €11 469 €---
1418 295 €6 186 €4 038 €12 109 €---
1518 661 €5 895 €3 748 €12 766 €---
1619 034 €5 595 €3 447 €13 440 €---
1719 415 €5 283 €3 136 €14 131 €---
1819 803 €4 961 €2 814 €14 842 €---
1920 199 €4 628 €2 481 €15 571 €---
2020 603 €4 284 €2 136 €16 319 €---
2121 015 €3 927 €1 780 €17 088 €---
2221 435 €3 559 €1 411 €17 877 €---
2321 864 €3 177 €1 029 €18 687 €---
2422 301 €2 783 €635 €19 519 €---
2522 748 €2 374 €226 €20 373 €---
TOTAL452 992 €176 126 €101 830 €276 866 €15 648 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 694 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 866 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 143 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 970 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 970 €-4 694 €+7 664 €
2+2 970 €+1 627 €+1 343 €
3+2 970 €+1 771 €+1 199 €
4+2 970 €+1 920 €+1 050 €
5+2 970 €+2 072 €+898 €
6+2 970 €+2 228 €+742 €
7+2 970 €+2 388 €+582 €
8+2 970 €+2 552 €+418 €
9+2 970 €+2 721 €+249 €
10+2 970 €+2 894 €+76 €
11+2 970 €+3 072 €-102 €
12+2 970 €+3 254 €-284 €
13+2 970 €+3 441 €-471 €
14+2 970 €+3 633 €-663 €
15+2 970 €+3 830 €-860 €
16+2 970 €+4 032 €-1 062 €
17+2 970 €+4 239 €-1 269 €
18+2 970 €+4 452 €-1 482 €
19+2 970 €+4 671 €-1 701 €
20+2 970 €+4 896 €-1 926 €
21+2 970 €+5 126 €-2 156 €
22+2 970 €+5 363 €-2 393 €
23+2 970 €+5 606 €-2 636 €
24+2 970 €+5 856 €-2 886 €
25+2 970 €+6 112 €-3 142 €
Total+74 250 €+83 060 €+-8 810 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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