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Maison Troyes 3 pièce(s)

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface52m²
Coût Total105 980€
Loyer Annuel6 340€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 153,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Jardin

A VENDRE Maison rénover secteur Hôpital Idéalement située, dans une rue résidentielle au calme, proche des commerces et écoles, cette petite maison représente une belle opportunité d'investissement avec travaux à prévoir. Elle se compose d'une entrée par une petite véranda, un séjour, d'une chambre,, d'une salle de bain ainsi que de WC indépendants. Un garage vient compléter le bien, un véritable atout en coeur de ville. Grâce à son emplacement recherché et à son agencement fonctionnel, cette maison offre un excellent potentiel de valorisation. N'attendez-plus et contactez votre conseillère Lauriane BERTAMINI au 06.16.90.14.17. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/252796.pdf

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.271110, 4.085147
Total : 105 980€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 41 180€
Valeur du bien : 101 180€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 10.16€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 12.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 528€/mois
Loyer annuel estimé : 6340€/an
Fourchette totale : 418€ - 668€/mois
Fourchette annuelle : 5014€ - 8016€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :524,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 554,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 488,20€
Coût de l'assurance :9 008,30€
Taxe foncière : 633,99€/an
Soit par mois : 52,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 528,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 607,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 52 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - sol abîmé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 180 €(792 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen 10000-15000€ incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 120€
    Isolation toiture/combles: 52 m² × 60€/m² = 3120€ (coût moyen 50-70€/m² incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (coût moyen 600-1000€ par fenêtre, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (coût moyen 10000-15000€ incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (coût moyen 6000-8000€ incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (coût moyen 50-70€/m² incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture murs/plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€ (coût moyen 25-35€/m² incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:360€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€ (coût moyen 25-35€/m² incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 528 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 340 €/an
Calcul : 528 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 558 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 634 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 732 €
Revenus locatifs : +6 340 €
Charges déductibles : -45 732 €
Résultat foncier Année 1 : -39 392 €(Déficit de 39 392 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 992 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 552 €/an
Revenus locatifs : +6 340 €
Charges déductibles : -4 552 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 788 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17991.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 340 €45 735 €3 561 €-39 395 €21 400 €17 995 €17 995 €
26 467 €4 461 €3 466 €2 006 €--15 989 €
36 596 €4 363 €3 369 €2 233 €--13 756 €
46 728 €4 262 €3 267 €2 466 €--11 290 €
56 862 €4 157 €3 163 €2 705 €--8 585 €
67 000 €4 049 €3 054 €2 951 €--5 634 €
77 140 €3 937 €2 942 €3 203 €--2 430 €
87 283 €3 821 €2 826 €3 462 €---
97 428 €3 701 €2 706 €3 727 €---
107 577 €3 577 €2 582 €4 000 €---
117 728 €3 448 €2 454 €4 280 €---
127 883 €3 316 €2 321 €4 567 €---
138 040 €3 178 €2 184 €4 862 €---
148 201 €3 036 €2 042 €5 165 €---
158 365 €2 889 €1 895 €5 476 €---
168 533 €2 737 €1 743 €5 796 €---
178 703 €2 580 €1 585 €6 124 €---
188 877 €2 417 €1 423 €6 460 €---
199 055 €2 249 €1 254 €6 806 €---
209 236 €2 074 €1 080 €7 162 €---
219 421 €1 894 €900 €7 527 €---
229 609 €1 708 €713 €7 901 €---
239 801 €1 515 €520 €8 286 €---
249 997 €1 315 €321 €8 682 €---
2510 197 €1 109 €114 €9 088 €---
TOTAL203 068 €117 526 €51 488 €85 541 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 541 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 331 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 331 €-6 420 €+7 751 €
2+1 331 €0 €+1 331 €
3+1 331 €0 €+1 331 €
4+1 331 €0 €+1 331 €
5+1 331 €0 €+1 331 €
6+1 331 €0 €+1 331 €
7+1 331 €0 €+1 331 €
8+1 331 €+309 €+1 022 €
9+1 331 €+1 118 €+213 €
10+1 331 €+1 200 €+131 €
11+1 331 €+1 284 €+47 €
12+1 331 €+1 370 €-39 €
13+1 331 €+1 459 €-128 €
14+1 331 €+1 550 €-219 €
15+1 331 €+1 643 €-312 €
16+1 331 €+1 739 €-408 €
17+1 331 €+1 837 €-506 €
18+1 331 €+1 938 €-607 €
19+1 331 €+2 042 €-711 €
20+1 331 €+2 148 €-817 €
21+1 331 €+2 258 €-927 €
22+1 331 €+2 370 €-1 039 €
23+1 331 €+2 486 €-1 155 €
24+1 331 €+2 605 €-1 274 €
25+1 331 €+2 727 €-1 396 €
Total+33 275 €+25 662 €+7 613 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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