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Achat : Immeuble Apt (84400)

Bien expiré
VilleApt (84)
Surface300m²
Coût Total449 840€
Loyer Annuel37 619€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois+467€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 368 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 226,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 300 m², Climatisation, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Arthurimmo. Com vous propose, situé à proximité immédiate du centre-ville et de toutes commodités, cet ensemble immobilier de qualité constitue une opportunité rare pour un investissement patrimonial sécurisé au cœur du Luberon. L’Immeuble se compose de 5 lots pour une surface totale d’environ 300 m², offrant de beaux volumes et de multiples possibilités d’exploitation (location longue durée, projet patrimonial, optimisation locative). Prestations et atouts : 13 pièces Bon état général Chauffage individuel gaz et climatisation Double vitrage Garage Jardin Raccordement tout-à-l’égout Un placement pérenne et valorisable, idéal pour un investisseur recherchant un bien de qualité dans un secteur prisé. Prix : 368 000 € Fai Renseignements complémentaires et visites sur demande.

Ville : Apt
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84400
Coordonnées : 43.874450, 5.394660
Total : 449 840€
Prix d'acquisition : 368 000€
Travaux : 52 400€
Valeur du bien : 420 400€
Frais de notaire : 29 440€
Coût estimé : 29 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 10.45€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 3135€/mois
Loyer annuel estimé : 37619€/an
Fourchette totale : 2517€ - 3905€/mois
Fourchette annuelle : 30204€ - 46855€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :449 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 223,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :131,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 354,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :217 107,51€
Coût de l'assurance :39 361,00€
Taxe foncière : 3 761,88€/an
Soit par mois : 313,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 134,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 667,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :467,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres double vitrage existantes
Quantité: environ 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 60 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 400 €(175 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ + installation: 1000€ = 5500€
  • Menuiseries:12 000€
    Amélioration étanchéité fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 400€ = 12000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ + installation: 500€ = 3500€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ + plomberie: 1000€ + électricité: 1000€ = 10000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ + plomberie: 1000€ + électricité: 1000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 75 m² × 80€/m² = 6000€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 135 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 619 €/an
Calcul : 3 135 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 449 840 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 574 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 747 €
Revenus locatifs : +37 619 €
Charges déductibles : -72 747 €
Résultat foncier Année 1 : -35 128 €(Déficit de 35 128 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 728 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 347 €/an
Revenus locatifs : +37 619 €
Charges déductibles : -20 347 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 272 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13728.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 368 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 239 200 €(65% de 368 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 698 €/an
Calcul : 239 200 € × 3,636% = 8 698 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 619 €72 761 €15 025 €-35 143 €21 400 €13 743 €13 743 €
238 371 €19 961 €14 625 €18 410 €---
339 139 €19 548 €14 211 €19 591 €---
439 921 €19 120 €13 783 €20 802 €---
540 720 €18 677 €13 341 €22 043 €---
641 534 €18 219 €12 883 €23 315 €---
742 365 €17 746 €12 409 €24 619 €---
843 212 €17 256 €11 920 €25 956 €---
944 076 €16 749 €11 413 €27 327 €---
1044 958 €16 225 €10 889 €28 733 €---
1145 857 €15 683 €10 347 €30 174 €---
1246 774 €15 123 €9 786 €31 652 €---
1347 710 €14 543 €9 206 €33 167 €---
1448 664 €13 943 €8 607 €34 721 €---
1549 637 €13 323 €7 986 €36 315 €---
1650 630 €12 681 €7 345 €37 949 €---
1751 643 €12 017 €6 681 €39 625 €---
1852 675 €11 331 €5 994 €41 345 €---
1953 729 €10 621 €5 284 €43 108 €---
2054 804 €9 886 €4 550 €44 917 €---
2155 900 €9 127 €3 790 €46 773 €---
2257 018 €8 341 €3 005 €48 677 €---
2358 158 €7 528 €2 192 €50 630 €---
2459 321 €6 688 €1 351 €52 633 €---
2560 508 €5 818 €482 €54 689 €---
TOTAL1 204 942 €402 916 €217 108 €802 027 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 802 027 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 900 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 900 €-6 420 €+14 320 €
2+7 900 €+1 400 €+6 500 €
3+7 900 €+5 877 €+2 023 €
4+7 900 €+6 240 €+1 660 €
5+7 900 €+6 613 €+1 287 €
6+7 900 €+6 994 €+906 €
7+7 900 €+7 386 €+514 €
8+7 900 €+7 787 €+113 €
9+7 900 €+8 198 €-298 €
10+7 900 €+8 620 €-720 €
11+7 900 €+9 052 €-1 152 €
12+7 900 €+9 496 €-1 596 €
13+7 900 €+9 950 €-2 050 €
14+7 900 €+10 416 €-2 516 €
15+7 900 €+10 894 €-2 994 €
16+7 900 €+11 385 €-3 485 €
17+7 900 €+11 888 €-3 988 €
18+7 900 €+12 403 €-4 503 €
19+7 900 €+12 932 €-5 032 €
20+7 900 €+13 475 €-5 575 €
21+7 900 €+14 032 €-6 132 €
22+7 900 €+14 603 €-6 703 €
23+7 900 €+15 189 €-7 289 €
24+7 900 €+15 790 €-7 890 €
25+7 900 €+16 407 €-8 507 €
Total+197 500 €+240 608 €+-43 108 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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