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Appartement

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface97m²
Coût Total171 316€
Loyer Annuel10 859€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 200 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 393,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Cave, Nombre de WC : 1

BOURGES sud - Secteur Avenue Marcel HAEGELEN au calme avec toutes les commodités à pieds (écoles, commerces, transport). Dans résidence avec ascenseur, agréable appartement de 5 pièces, de 97 m² environ. Il comprend : entrée avec nombreux placards, cuisine donnant sur balcon, salon et salle à manger, dégagement avec débarras, 3 chambres, salle de bains, WC séparé. Cave et garage. Double vitrage PVC. Chauffage individuel au gaz. AGENCE CENTRE FRANCE IMMOBILIER - Tel : 02.48.64.65.19 ou par email : bourges@centrefrance-immo.fr Carte professionnelle N° CPI 1801 2017 000 021 575 - RCS BOURGES 538647736. Plus d'informations sur notre site internet : www.centrefrance-immo.fr sous la référence : 9194 Ventes, recherche, maisons, propriétés, appartements, terrains à vendre à BOURGES (18000) et ses environs. Estimations gratuites, personnalisées et confidentielles (voir condition en agence). Biens soumis au régime de la copropriété. Nombre de lots principaux : 95. DPE classe D - GES classe D. Couts annuels d'énergie estimés entre Honoraires d'agence INCLUS de SEULEMENT 4 % T.T.C. (charge acquéreur - hors frais de notaire - prix : 130000€ hors honoraires).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. www.georisques.gouv.fr. Passer par une agence immobilière sécurise et garantit votre projet immobilier. Assurance Responsabilité Civile Professionnelle AXA N°5256516904 - https://assets.adaptimmo.com/bareme/3001/bareme.pdf

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.075238, 2.376159
Total : 171 316€
Prix d'acquisition : 135 200€
Travaux : 25 300€
Valeur du bien : 160 500€
Frais de notaire : 10 816€
Coût estimé : 10 816€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10859€/an
Fourchette totale : 689€ - 1189€/mois
Fourchette annuelle : 8268€ - 14263€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 346,77 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 637 €
Prix d'achat :135 200 €
Décote à l'achat :+4 563€ (+3.5%)
Marge achat-revente :-40 679€ (-31.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 316€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :848,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 898,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 230,35€
Coût de l'assurance :14 990,15€
Taxe foncière : 1 085,94€/an
Soit par mois : 90,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 988,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement des électroménagers si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés et besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres en double vitrage PVC
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Vérification de l'étanchéité et de l'isolation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 300 €(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 700€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 000€
    Peinture murs 34 m²: 30€/m² × 34 = 1020€, Parquet flottant 34 m²: 40€/m² × 34 = 1360€, Main d'œuvre: 620€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€, Parquet flottant salon 15 m²: 40€/m² × 15 = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 100€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 859 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 751 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 316 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 736 €
Revenus locatifs : +10 859 €
Charges déductibles : -32 736 €
Résultat foncier Année 1 : -21 877 €(Déficit de 21 877 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 477 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 436 €/an
Revenus locatifs : +10 859 €
Charges déductibles : -7 436 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 423 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 476.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 880 €(65% de 135 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 196 €/an
Calcul : 87 880 € × 3,636% = 3 196 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 859 €32 742 €5 756 €-21 882 €21 400 €482 €482 €
211 077 €7 289 €5 603 €3 788 €---
311 298 €7 131 €5 445 €4 167 €---
411 524 €6 967 €5 282 €4 557 €---
511 755 €6 798 €5 112 €4 957 €---
611 990 €6 623 €4 937 €5 367 €---
712 229 €6 442 €4 756 €5 788 €---
812 474 €6 254 €4 569 €6 220 €---
912 723 €6 061 €4 375 €6 663 €---
1012 978 €5 860 €4 174 €7 118 €---
1113 238 €5 653 €3 967 €7 585 €---
1213 502 €5 438 €3 752 €8 064 €---
1313 772 €5 216 €3 530 €8 556 €---
1414 048 €4 986 €3 301 €9 062 €---
1514 329 €4 749 €3 063 €9 580 €---
1614 615 €4 503 €2 817 €10 113 €---
1714 908 €4 248 €2 563 €10 659 €---
1815 206 €3 985 €2 300 €11 220 €---
1915 510 €3 713 €2 027 €11 797 €---
2015 820 €3 431 €1 746 €12 389 €---
2116 136 €3 140 €1 455 €12 996 €---
2216 459 €2 839 €1 153 €13 620 €---
2316 788 €2 527 €841 €14 261 €---
2417 124 €2 204 €519 €14 920 €---
2517 467 €1 871 €185 €15 596 €---
TOTAL347 829 €150 669 €83 230 €197 160 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 160 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 859 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 280 €-6 420 €+8 700 €
2+2 280 €+992 €+1 288 €
3+2 280 €+1 250 €+1 030 €
4+2 280 €+1 367 €+913 €
5+2 280 €+1 487 €+793 €
6+2 280 €+1 610 €+670 €
7+2 280 €+1 736 €+544 €
8+2 280 €+1 866 €+414 €
9+2 280 €+1 999 €+281 €
10+2 280 €+2 135 €+145 €
11+2 280 €+2 275 €+5 €
12+2 280 €+2 419 €-139 €
13+2 280 €+2 567 €-287 €
14+2 280 €+2 718 €-438 €
15+2 280 €+2 874 €-594 €
16+2 280 €+3 034 €-754 €
17+2 280 €+3 198 €-918 €
18+2 280 €+3 366 €-1 086 €
19+2 280 €+3 539 €-1 259 €
20+2 280 €+3 717 €-1 437 €
21+2 280 €+3 899 €-1 619 €
22+2 280 €+4 086 €-1 806 €
23+2 280 €+4 278 €-1 998 €
24+2 280 €+4 476 €-2 196 €
25+2 280 €+4 679 €-2 399 €
Total+57 000 €+59 148 €+-2 148 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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